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房地产企业开发项目全程税收风险防范及纳税筹划优质课件
* 地产企业后续支出的税务处理 * 八.会计与税法收入确认条件 九.企业所得税季度预缴—— 国税函[2008]635号 实际利润额=会计制度利润总额-不征税/免税收入-税法亏损+房地产企业预计毛利 ☆季度预缴是否可以扣减期间费用、税金及附加?是否可以弥补以前年度亏损? 十.年度汇算清缴 1.未完工年度——调整预计毛利 ☆销售未完工产品收入是否可以作为三费扣除基数? 2.完工年度——调整实际毛利 * 十一.土地使用税纳税义务的减除 国税发[2003]89号(交付的次月,何谓交付?) 财税[2008]152号(权利实物状态发生变化) 十二.销售阶段经济合同与税负 十三、预租与租金收入的税务处理 十四、车位车库、配套设施 * 第五节 项目清盘环节—土地增值税清算 一、商住一体项目如何计算土地增值税 二、房地产企业接受土地使用权投资入股,其土地成本如何确认? 三、联合开发如何清算? 五、与清算相关的几个问题 六、土地增值税与企业所得税扣除项目的差异 * 七、土地增值税清算处理 八、扣除项目的五个注意点 九、加计扣除的规定 十、扣除项目的审核 十一、土地增值税如何筹划有效 * 第六节 公司注销清算 一、公司法的规定 二、税务总局2010年第29号公告 土增税清算导致亏损,注销清算退税 * 第七节 税务稽查风险防范与争议处理 一、税收征管中的问题 一税两管、税源之争、征管成本 二、税企争议的产生原因 三、争议的解决方式—坦白未必从宽 四、具体争议处理举例 * * * * * 房地产企业开发项目全程税收风险防范及纳税筹划 许明信 * 税收增长如“脱缰野马一日千里” 2010年全国税收收入总额7.739万亿 同比增长26.4% GDP增长率10.3% 税收增速是GDP的2.56倍 征管与稽查环境 偷税是企业和老总最大的风险——永远的痛 税务局常常错误执法 纳税人往往无奈执行 * 开心一笑:抢劫 某公司正在紧张运行中,忽有人大吼一声:都不许动!抢劫! 快把钱交出来!!肃然无声中,财务老张轻拍胸口,松了一口气:“吓死了,我还以为是税务局的!” * 小沈阳的理论 这税务稽查啊,其实跟人生一样一样的,这税务一来,一走,一年赔进去了;这税务一来,不走,一辈子赔进去了。嚎。 * 2010年,在税务检查中发现甲企业2009年取得一张金额为400万元的材料发票为假票,开发产品尚未达到完工条件,检查人员要求按400万乘以25%补税罚款加收滞纳金,是否正确,企业该如何应对? 如果2009年度已达到完工条件并已销售80%呢?完工年度汇缴结束后,取得的成本发票该如何处理? * 第一节 公司设立与征地环节 一.设立房地产公司 1.工商管理部门对抽逃出资的处罚 2.开发资质的取得 3.股东借款与税务风险(定性为分利) 4.注册子公司/分公司?法人股东/自然人股东 5.出资方式的涉税问题 6.个人股权转让的涉税 二.土地使用权的取得 1.取得转让土地使用权的不同方式 (1)直接购买土地使用权 * (2)拆迁方式取得(货币补偿、实物补偿) ①拆迁补偿税前扣除的合法有效凭证 ②拆一还一各税的计税依据 账务处理:会计准则 借:开发成本4000 贷:主营业务收入4000 借:主营业务成本2125 贷:开发产品2125 会计制度:借:开发成本2125,贷:开发产品2125 营业税收入申报 万,所得税年报视同销售收入4000万,视同销售成本2125万。土地增值税的计税收入4000万;开发成本(开发产品)计税成本与账面成本存在差异。 * (3)购买整体资产(先分立后购入) (4)购买股权 (5)合并 —— 财税[2008]175号 (6)租赁取得 (7)联合开发 2.取得土地使用权环节涉及税种分析 3.承诺负担对方税收,该如何处理 * 第二节 前期报批报建阶段 一.前期报批报建准备工作 1、规划设计户型影响土地增值税 2、前期工程支出 3、取得《许可证》(国有土地上房屋征收与补偿条例,国务院令第590号) 4、立项审批、规划审批 5、征地拆迁,申办并取得《拆迁许可证》 6、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续 * 二.财务预算、融资、可行性分析 1、预算部门、工程部门:建安成本/配套/装修支出测定 2、销售部门销售价格的确定 3、土地使用税单项计算 4、企业所得税准确测算(利润/所得额,按比例换算) 5、土地增值税预征,是否清算与征管环境有关(蓄水池) 6、营业税金及附加 7、期间费用测算 8、项目投资额度,资金计划 * 三.融资渠道 商业贷款 统借统还(集团公司或核心企业) 委托贷款 个人 商业信用
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