房地产开发项目代建方报酬确定研究——以绿城房产建设管理有限公司为例精选资料.docVIP

房地产开发项目代建方报酬确定研究  ——以绿城房产建设管理有限公司为例 重庆大学硕士学位论文 （学术学位） 学生姓名：金 莹 指导教师：刘玉峰 副教授 专 业：技术经济及管理 学科门类：管理学 重庆大学建设管理与房地产学院 二 O 一二年十月  Research on the Agents Payment of Commercial Agency Construction ——A case study of Greentown Construction Management Limited A Thesis Submitted to Chongqing University in Partial Fulfillment of the Requirement for the Master’s Degree of Management By Jin Ying Supervised by Associate Prof. Liu Yufeng Specialty: Technology Economy and Management Faculty of Construction Management and Real Estate of Chongqing University, Chongqing China October 2012 重庆大学硕士学位论文 中文摘要 摘 要 随着宏观调控的延续，房地产市场已逐步由“地产”时代转变为“房产”时 代，单纯依靠“土地红利”获取开发利润的传统模式难以为继。在投资主体的多 元化和“投资、开发”职能逐渐剥离的情况下，专业开发能力将在未来房地产行 业扮演越来越重要的角色。基于委托方对专业开发管理服务的需求和众多房地产 开发商战略转型的要求，房地产项目代建模式应运而生。该模式能够有效整合双 方的优势资源，在信息共享，风险共担的合作前提下，实现项目整体利益、委托 方利益及代建方利益最大化的“多赢”目标，受到当前市场的高度认可。但是作 为新生事物，房地产项目代建模式的相关理论研究缺乏,众多房地产代建项目落地 过程中产生大量悬而未决的问题和矛盾。本文拟采用“发现问题——理论验证 ——解决问题——实例验证”这一思路，研究房地产项目代建模式中最核心的问 题，即代建方报酬标准的确定问题。主要内容如下： 1）详细阐述房地产项目代建模式的概况，包括概念、特点、运作模式和发展 现状等内容，对比现有政府代建模式的理论研究文献，得出该模式中双方矛盾的 焦点是代建方报酬标准确定问题。 2）以委托代理理论、合作伙伴理论以及风险分担机制为理论基础，分析得出 房地产项目代建模式的合作的理论基础“合作伙伴理论”；通过对经典委托代理 模型的演绎和对最优激励合同的研究，得出在激励问题中考虑风险分担因素是十 分必要性，“风险分担度”指标会对激励效果产生重大影响。基于风险分担方案 的激励方式不仅能有效提高代建方的工作积极性，还能降低委托方的总激励成本， 缓解“代理人问题”。此外，合理的代建费用构成应该包括固定报酬和风险报酬 两部分。 3）根据理论研究的结果，采用问卷调查法和类比法等方法设计出代建方取费 模式。基于现有实例，运用问卷调查法确定双方对于风险分担的倾向性，重点研 究共同承担风险的分担情况；设计出基于风险分担方案的代建方风险报酬取费标 准；最后通过实例研究证明代建方风险报酬取费标准是合理的，具有一定现实指 导意义。 关键词：房地产代建，取费标准，风险报酬  I 重庆大学硕士学位论文 英文摘要 ABSTRACT With the government’s regulations, the real estate market has shifted from the era of land to the era of property. Consequently, relying solely on dividends derived from the land will be no longer be viable. As investment entities become more and more diverse and the function of investment and development becomes more and more separate, professionalized development capacity will play an increasingly important role in the real estate industry. Construction project management emerged as clients were in need of