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1 目录 世联对旧城改造项目的思考 世联重点研究案例及客户简介 业务模块及质量保证体系 2 世联对旧城改造的思考 3 对旧城改造的思考 从城市发展战略的角度来看，旧城改造不仅仅是城市局部地区物质、经济和社会形态的改变，更是一个关乎城市未来可持续发展的重要手段和关键举措…… 4 局限于物质性改造为主 阻止城市物质性老化（有形磨损） 环境的改善和城市美化 多个城市项目的组合 世联对旧城改造的重新诠释 旧城改造 城市更新 涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容 内容 动因 注重 内涵 防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损） 着眼于区域的整体发展，城市的整体更新 城市的综合战略计划 一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划” 5 因此从不同角度及层面看待旧城改造项目有利于找到正确的方向 旧城改造不同于单纯的房地产项目，它同时兼具了城市更新和区域发展的特性 。从多角度和多层面看待有利于我们找到正确的改造方向： 技术角度（微观层面） 市场角度（中观层面） 城市发展角度（宏观层面） 6 技术角度 （微观层面） 市场角度 （中观层面） 城市发展角度 （宏观层面） 建筑质量 配套 承载力 水电 容量 交通 建筑风格 负面影响（消防、治安） 资源占用 …… 7 技术角度 （微观层面） 市场角度 （中观层面） 城市发展角度 （宏观层面） 拆迁补偿代价 房地产市场环境 政策 谈判的难易程度 开发模式 启动策略 资金运作问题 开发商意愿 各方主体利益平衡等 …… 8 技术角度 （微观层面） 市场角度 （中观层面） 城市发展角度 （宏观层面） 产业 环境 空间布局 原住民的利益 风险（政治、社会、管理） 紧迫性 城市意象 可持续发展 外部环境 未来机遇 …… 9 对未来的预见力是我们“立意”的基础 城市现所处阶段 对未来发展指标判定 GDP 人口 产业 城市化 房地产 国内外相同阶段的城市指标 通过对比国内外城市相同阶段各项指标 对城市未来发展预见 改造对城市未来发展影响预见 人口要素 文化要素 资本要素 产业 土地要素 市场 城市环境 法制与政策 10 找到实现我们“立意”的最佳途径 我们的立意 对城市未来发展预见 城市优化 城市竞争力 城市管理 站在“城市”和区域的视角而非“项目” 对城市旧城改造剖析 剖析旧城 区域成功转型是关键 对未来准确的预见是决策的基础 旧城改造发展纲领与策略 实施应具备的条件 实现条件的策略 旧城改造对城市未来的影响 11 “高度决定视野，视野决定追求” 城市未来十年发展大战略、大方针 与周边大区域未来发展找到关联 城市更新带来的机遇及对城市未来发展的影响 城市更新 能为城市贡献什么？ 改造对未来城市发展能够起到的作用 区域成功转型的关键因素 判断城市更新对城市未来的意义 建立指标体系 活力 竞争力 土地利用 税收 城市管理 …… 成为城市发展的引擎 对未来的预见力 12 世联观点 根据世联以往类似项目的顾问经验，我们城市更新的认识有如下观点： 观点一：旧城改造是城市发展到一定阶段的必然，是一项城市更新的计划 观点二：良好的城市更新不只局限于物质形态的改造，而是着眼于城市和区域整体发展的综合系统工程 观点三：城市更新必须具备相应条件后才能取得综合效益最佳,区域处于衰退期是改造的最佳时机 观点四：城市更新的政府有意识的干预行为，通过更新使衰退的区域机能重生、活力再现 观点五：城市更新的关键是经济的更新，是城市价值的增值，所有政策和规划必须以此为中心 观点六：区域更新中的规划是动态的 ，并通过综合系统的规划达到土地增值的目的 观点七：开发风险的考虑，及早制定针对性的风险控制措施至关重要 观点八：在改造中应有明确的目标和清晰的工作步骤 13 成功的城市更新是对社会、经济、文化等方面的综合考虑，是多元角色的互动 是否处于衰退期 城中村整体出租率 租金水平走势 租住人口构成 存在主要问题 产权人改造意愿 股份公司对改造看法 村民对改造的看法 村民普遍可接受的拆赔方式及标准 城市更新的空间 市场需求 改造的余地 产业结构 功能布局 社会认知与影响 政府对改造看法 专家学者对改造的看法 公众对改造的看法 政府对更新的支持 政府对改造的态度 政府的财力 对改造所做准备 成功旧城改造的五大关键因素 世联模型 14 城市更新是一项综合性的社会系统工程，背后还有太多的东西需要去思考，不管从技术层面、经济层面还是社会层面他都是一个“复杂系统”，需要我们更深的思考和更谨慎的行动…… 15 世联主要旧改案例简介（摘录） 16 1.深圳岗厦河园片区改造项目 项目名称 深圳市福田区岗厦河园村改造项目 所在区位 深圳中心区 项目