公共租赁房“杭州模式”“三化”管理服务体系.docVIP

公共租赁房“杭州模式”“三化”管理服务体系 　　公共租赁住房保障工作陆续从建设期步入交付入住期，在缓解群众住房难的同时，呈现出管理难、收租难、退出难等租后“三难”问题，对此，杭州实施“早研究、早计划、早准备”政策。杭州总结了2004年启动的外来务工人员、大学毕业生等“两项公寓”住房保障工作经验，借鉴国内外城市住房保障管理的先进做法，坚持“建管并抓”，一方面克难攻坚、加快建设；另一方面深入研究、借鉴创新，建立以信息化、智能化、社会化为基础的“三化”管理服务体系，即以信息化系统管理为平台、依托智能化“三级门禁”功能、引入社会化的综合管理力量，探索创建公共租赁住房租后管理新模式，有效破解租后管理“三难”问题。目前，杭州已率先在田园公共租赁住房项目实施“三化”管理服务体系。 　　一、实施“三化”管理服务体系的必要性 　　公共租赁住房等保障性住房不同于过去的直管公房：一是建设用地跨出主城区，小区分布较广；二是保障对象打破“户籍限制”，居住群体素质差异性较大，人员的流动性频繁；三是公共租赁住房周转保障性要求更强，迫切解决租后“三难”问题等。因此，公共租赁住房小区不能简单引用传统的物业管理模式，它需要住保房管、街道社区、物业公司、人力社保、民政公安等多方建立联动管理机制和综合服务网络。因此，研究实施“三化”管理服务体系是非常必要的，也是今后发展的大势所趋。 　　二、“三化”管理服务体系的基本功能 　　（一）信息化管理的基本功能 　　信息化管理是通过技术联网，呈放射状对全市公共租赁住房和保障对象进行全面实时动态管理，形成“一张网、一盘棋”的格局，涵盖保障对象的资格审核、入住手续办理、租金收缴管理、房源维修管理、房源调换管理、资格退出管理、房屋信息查询、数据报表统计等功能。 　　（二）智能化管理的基本功能 　　智能化管理是由“三级门禁”系统、可视抓拍系统、小区服务系统等组成，将传统的智能门禁系统与多级安全、协同管理等相结合，同步与资格准入、租金收缴实时绑定，依托全数字可视对讲设备实现小区三级管理、??同工作等特色功能。通过智能门禁卡实现“三级门禁”（单元门控、电梯门控、入户门控）系统，达到租金收缴、到期退出、小区安全、生活服务等功能，全面优化租后管理，解决租后管理“三难”问题。 　　（三）社会化管理的基本功能 　　社会化管理是在立足公共租赁住房保障服务的基础上，建立住保房管、街道社区、物业公司、公安、民政等各司其职、相互联动、密切配合的新型管理服务模式，发挥社会各单位在租后管理中的联动作用，积极引入共青团、妇联、残联、公益基金等社会团体、公益组织参与租后管理服务工作，加强对弱势群体的关爱和服务，提高服务满意度和小区管理和谐度，合力解决租后管理 “三难”问题。 　　三、实施“三化”管理服务体系的成效 　　“三化”管理服务系统在田园公共租赁房项目的成功实践，一是转变了公共租赁住房小区过去单一的、传统的物业管理服务方式；二是整合多部门优势、形成联动管理机制，全面优化服务手段、节约管理成本、提高工作效率、提升小区居住品质、提高群众的满意度；三是破解租后管理“三难”问题具有较高实践成效。 　　（一）信息化管理的建立完善，提高了工作效率和服务质量 　　1.整合房源信息，全市统筹管理 　　信息化管理将全市的公共租赁住房房源和保障对象纳入管理体系，按照“阳光分配、阳光管理”的要求，由住保房管部门按照“日常受理、三级审核、三次公示、适时配租”的基本原则，统筹全市公共租赁住房公开配租和租后管理。 　　2.提升管理水平，提高工作质量 　　信息化管理涵盖了资格审核、摇号选房、合同签订、租金收缴、房源维修、退出管理等一整套分配、管理业务，业务流程设计上环环相扣，审批权力分配上相互制约，从而有效避免工作失误和不廉洁行为，规范了工作程序，提高了工作质量。 　　3.利用网络平台，进行信息互动 　　拓展服务渠道、优化服务举措，利用微博平台、QQ群等信息平台与公共租赁住房保障对象进行有效互动，实时了解住户需求和租赁动态，及时化解租赁矛盾，提供优质租赁服务。 　　（二）智能化管理的使用，有效破解租后管理难题 　　1.有效解决收租难问题 　　租金问题是将来公共租赁住房发展的核心问题之一，只有保障对象按时足额缴纳租金，住房保障工作才能持续有效运营。根据历年住房保障的管理经验，月底上门催租是常态，工作效率大大降低，管理成本明显增加。通过智能化“三级门禁”系统，从技术层面有效破解租后收租难问题，保障对象从原来的被动缴租已转变为如今的主动缴租，营造了良好的租赁环境。 　　2.有效破解退出难问题 　　“公平准入”与“有效退出”是住房保障工作重中之重，两者相辅相成、缺一不可。“公平准入”是住房保障的“生命线”，“有效退出”是实现周转保障和持续“公