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浅谈城市青年住宅发展及建议 　　【摘要】青年人是房地产市场中规模巨大的成长性消费群体，对其居住的要求越来越高，需求越来越大。我国的房地产市场在经历了模糊化定位、粗放式经营的发展模式之后，现在越来注重产品的定位精细化，尤其在经济较发达的长三角和珠三角地区，在一些大型房地产开发商的带动下，不断涌现出一些定位在青年人阶层的住宅产品。 　　本文首先以广州市为例，研究住宅的发展历程，并分析青年住宅在近10年的建设；然后对青年群体进行分析，研究其在社会中的行为、心理特点和居住需求；最后对广州市的青年群体进行调查，并提出青年住宅未来发展的一些管理和设计上的建议 　　 　　【关键词】青年住宅广州市适宜性可持续性评价系统； 　　中图分类号：[F287.8]文献标识码： A 文章编号： 　　1. 从广州市住宅的发展历程看青年住宅 　　青年住宅，是针对青年群体的生活、心理特性开发的住宅类型，是社会发展从粗放式到精细化的结果，是社会经济发展进入更高层次的体现。广州作为珠三角地区的经济核心，和其他核心城市一样，率先迈出进入住宅产品精细化的步伐，从建国到现在，经历了从萌芽到发展的阶段，伴随着的是社会的经济、制度的不断发展和完善的过程。 　　改革开放之前，我国一直以来实行计划经济体制，住房分配都是有职工的职务高低、工龄长短和家庭人口数等情况排队分配，在广州也不例外。如果单身一人，想要分到一套独立的房子非常难，一般只能分到一套房子里的一小间过渡，到了结婚的时候才有机会分到一套独立的房子。“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是福利分房的典型特征。在福利分房的时代，属于全民所有制的城市土地实际上归国家、政府支配，政府盖房子，分给老百姓住，也就是人们常说的“公房”。在六十年代，受到自然灾害和“文革”的影响，广州市住宅建设缓慢。“文革”初期住宅标准一度降低，仅仅是“一人一张床”，到了后期才有所减缓。这时，独门独户、满足家庭使用要求的小面积住宅已经成为多数人的希望。在多数新建的住宅中，厨卫空间为各户独立使用。 　　到了70年代末到80年代，???改革开放、解放思想的风气下，住房制度开始进行改革。广州市在1982年建成的东湖新村是全国第一个商品住宅项目，同时也是第一个引进外资开发、实施物业管理的住宅小区。“一户一套房”成为了这个时期的居住目标。 　　制度的改革使得住宅的建设速度开始迅猛加快，同时住宅面积比起以往大为增加。但出于节地的考虑，在套型设计的面宽和进深标准上，有着严格的控制。住宅中的空间配置基本能满足当时人们的生活需求，做到了“餐寝分离”。 　　到 1990 年，全市共成立了 65家房地产开发公司，为市民提供了数万套商品房，城市住宅的形式大为改观。在商品房市场的不断发展和竞争下，套型设计开始丰富，各功能空间的配置逐步得到重视，并不断完善，这使得居住者的需求得到了进一步重视。 　　2000年以来，住宅的商品化特征越来越明显，套型设计呈现多样化的趋势。从“健康住宅”、“绿色住宅”、“青年住宅”、“单身公寓”到“商务住宅”等等，新概念层出不穷。同时，越来越注重居住外部环境的景观设计和小区的配套设施，以求营造一体化、全方位的主题小区。这个阶段体现出居住的舒适性和文化性受到普遍关注。 　　纵观广州市住宅建设的发展历程，应该说???针对青年这一特定的群体进行开发的住宅类型应该是近10年才开始发展起来的。由于青年人是房地产市场中规模巨大的成长性消费群体，对其居住的要求越来越高，需求越来越大，逐渐引起了社会的广泛关注。例如上海九亭青年城、广州理想青年荟、南京东渡国际青年城等等都是在近几年推出市场的定位青年群体的居住小区。这些小区专门为青年群体设计出一些小户型，面积在30-50平方米，这些户型脱离了传统的“厅”、“房”的概念，将睡眠和活动的区域模糊化、垂直化，充分利用居住的空间，同时迎合新生代青年群体独特的生活需求和审美观念。2011年，万科拟定推出了米极小户型的产品，引起了巨大反响。这是对青年小户型的一次更加具有针对性的深度探索。 　　另一方面，房地产市场自1998年商品房政策推行以来20多年的发展，到了近几年到达了空前的高速度，政策的过度开放和开发商片面追求利润导致了住宅套型结构失调、粗放型建造、设计缺乏研究等弊端。2006年政府出台了调整住房供应结构的条例，规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。这从政策上否定了当前房地产市场以大户型、豪华型为主导的套型结构和奢靡浪费的风气，同时也在本质上与青年住宅这一命题切合。政府与房地产开发商应该对社会的中间和中下阶层，特别是新生一代的青年群体给予更多人文关怀。 　　2.青年群体的心理特