南京市江宁商业单身公寓市场研究报告.docVIP

江宁商业单身公寓市场研究报告 目 录 1 城市研究 2 1.1 南京城市发展特性——多核心发展、大框架形成的城市格局 2 1.2 城市经济增长迅速，房地产业正迈入高速发展期 2 1.3 城市总体规划——多核心发展的城市格局 2 1.3 城市总体规划——多核心发展的城市格局 2 2 江宁市场背景 2 2.1 发展沿革——自然起步，政策加速 2 2.2 增长带动，投资建设发展迅猛 2 2.3 城市化进程与经济同步迅速推进 2 2.4 交通设施日渐完善，大南京格局指日形成 2 2.5 区划再次调整，江宁发展，后劲十足 2 3 江宁房地产市场概况 2 3.1 江宁房地产总体市场分析 2 3.2 江宁商业市场分析 2 3.2.1 南京商业地产发展现状 2 3.2.2 江宁商业市场发展研究 2 3.3 江宁单身公寓市场研究 2 3.3.1 江宁单身公寓市场发展概述 2 3.3.2 江宁目前在售及后续单身公寓项目研究 2 3.3.3 江宁单身公寓消费者研究 2 3.3.4 未来发展预测 2 3.3.5 个案研究 2 4 项目的竞争环境分析 2 4.1 区域竞争分析 2 4.2 同质竞争分析 2 4.3 分流竞争 2 1 城市研究 1.1 南京城市发展特性——多核心发展、大框架形成的城市格局 1.2 城市经济增长迅速，房地产业正迈入高速发展期 数据来源：南京市统计局 GDP增长与房地产发展关系 GDP增长率 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞甚至倒退 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 10%-15% 飞速发展 ■□ 同时，南京经济的高速发展，城市居民生活水平不断提高，居民购买力日益加强，是造就近几年南京房地产市场供需两旺态势的基本因素之一。 数据来源：南京市统计局 人均收入水平对房地产周期的影响 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP（美元） 800-1300 1300-8000 8000-12000 12000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 房地产发展特征 超速发展，单纯数量型 快速发展，以数量为主，数量和质量并重 平稳发展以质量为主数量和质量并重 缓慢发展综合发展型 1.3 城市总体规划——多核心发展的城市格局 在主城的基础上重点发展河西次核心，重点培育三个新市区，即东山、仙西和江北三个新市区的次区域中心，形成多核区域中心格局。 区域特征 发展引擎 发展阶段 河西新城 政府全力打造区域，但产业支撑尚未成型，区域正处于发展成熟期 十运会（光环已过）、轨道交通（价值尚未体现）、CBD（有待时日） 北部开发接近尾期，中部奥体时代正在发展中调整 仙林新市区 自然环境优美，依托大学城 教育产业为主 大学城开发已经进入快速发展期 江北新市区 重化工基地，城市发展滞后，发展机遇难以确定 重化工产业 处于启动发展初期 东山（江宁）新市区 布局分散，多板块并存发展 雄厚产业支撑、绿色环境、轨道交通 各板块分阶段快速发展 由于十运会的引擎作用，政府倾力打造河西，对三大新市区市政配套投入有限；十运会过后，奥体光环效应退减，区域进入调整发展期。 三大新市区中：江北地域最宽广（目前发展最滞后）；仙林单一优势明显；东山（江宁）经济实力最为雄厚、自然环境优美，发展优势日趋明显。 小结：城市发展给江宁带来的机遇与挑战 南京作为长江中下游重要的发展城市，未来在区域经济格局中也将扮演愈加重要的角色，城市的对外辐射的能力十分明显。 飞速发展的经济，增加了居民收入水平，也为城市创造了多种生活方式并存的可能。 一城三区城市规划，加快新城的建设发展，也呈现出了南京多元、多核心的方向发展。 2 江宁市场背景 2.1 发展沿革——自然起步，政策加速 2.2 增长带动，投资建设发展迅猛 2000年底江宁撤县设区，规划为南京三大新市区，经济建设和社会发展全面提速，城市化进程快速推进，江宁到处充满着勃勃生机和繁荣强盛的景象。 地区生产总值（数据来源：南京统计局） 投资建设情况（数据来源：南京统计局） 产业结构比例（数据来源：南京统计局） 江宁经济发展呈现以下特征： ——■□ 经济持续稳定高速增长。 ——■□ 固定资产投资与房地产投资速度增长迅速。 ——■□ 经济结构调整步伐加快，工业基础实力雄厚。 2.3 城市化进程与经济同步迅速推进 ■□ 城市版图急剧扩大——城市化发展的代表 从《东山新市区总体规划》可以看到，江宁的城市边界已经由原先东山、百家湖一线向九龙湖、科学园一线转移，地域半径由15公里扩大到现在25公里以上，向南发展的趋势突显，且发展速度迅猛。 ■□ 人口结构变化——吸纳与消化并举 （1）本地人口 ■