赢房中国-宁波金田置有限公司企业战略规划初步方案教学教材.ppt

宁波金田置业有限公司 2011年企业战略规划初步方案;导 读 序 言：战略概述 第一部分：全国房地产市场分析 一、宏观经济分析 二、房地产调控政策分析（土地，金融，税收） 三、房地产市场分析 四、全国房地产市场预测 第二部分：宁波房地产市场分析 第三部分：金田置业内部资源分析 第四部分：金田置业战略分析和战略选择 第五部分：金田置业战略规划目标（2011）; 战略问题是关系到全局的问题，即需要照顾到各个方面和各个阶段的问题。一场战争、一次战役和一场战斗都有自己的全局。 ——毛泽东，《中国革命的战略策略问题》 公司为之活动的终点，实质是将一个公司与其环境建立联系。 ——“竞争战略之父”　迈克尔·波特; 对宏观调控政策的敏感性强 资本密集型产业，决策失误将导致致命损失 核心能力是对各种资源的占有和合理调配，必须依附于一定的战略规划之下 对短期利益的过分追逐决定了房产企业的“短平快”的生存发展模式，缺乏战略指引的企业注定只停留在“地方诸侯”的层次。制定战略有利于抵制机会的“诱惑” 房地产企业由关系导向、机会导向转为市场导向、战略导向是发展的必然趋势 ;中国房地产发展历程的简要回顾;支付部分土地出让金 申请减免配套费 要求施工企业先行垫资施工 提前预售，收取房款 不注重产品设计、工程质量、和客户服务 成本低、利润高 ;有限资源;专家视角：人均GDP达到2000美元意味着什么？ ;固定资产投资和房地产开发投资高速增长;“十一五”期间，我国城镇化仍将快速推进： 从国际经验来看，当城市化率达到３０％以前，城市化进程比较缓慢；当城市化率超过３０％而未达到６０％的时期，城市化进程出现持续加速趋势；而城市化率一旦超过６０％，城市化进程又会相对慢下来，进入平稳推进阶段。 我国城镇化率１９９５年以前在３０％以下，城镇化率平均每年提升大约０．６５个百分点；１９９６年达到３０％以后，城镇化率平均每年提升１．２５个百分点左右。 综合考虑各方面的影响因素，我国城镇化率达到６０％左右的时间可能会在２０２５年前后，２０１２年前后将达到５０％。（城乡人口变化的“交点”。城市人口规模越来越大于农村人口规模，出现“剪刀”效应。） 住宅产业化”的进程大大加快。据研究，中国的城市化率每增长一个百分点，将拉动GDP增长两个点以上，同时增加约1500万城镇人口。如果按每人住房27平方米计算（2006年末水平），将新增住宅需求4亿平方米。这还不包括家庭结构小型化、住房升级换代等因素的增量。　　; 2007年下半年，CPI连创新高；2008年1月份，更是创造了11年来的新高（此前，CPI曾在1996年9月创下7.4%的最高位）。其中，城市上涨6.8%，农村上涨7.7%；食品价格上涨18.2%，非食品价格上涨1.5%；消费品价格上涨8.5%，服务项目价格上涨2.6%。从月环比看，居民消费价格总水平比2007年12月上涨1.2%。CPI的持续增长，在一定程度上引发公众对物价上涨的深切关注和心理恐慌，同时也对房价高企产生了推动作用。; 自1995年以来，我国城镇居民人均可支配收入得到持续增长。据国家统计局最新公布的数字，2007年达到13786元。; 根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50%－59%为温饱，40%－50%为小康，30%－40%为富裕，低于30%为最富裕。从1985－1999年这15年间，我国农村居民一直处在温饱水平；2000年以后我国城镇、农村居民家庭恩格尔系数分别降到50％、40%以下，分别达到富裕和小康。 居民收入的持续增加，恩格尔系数的稳步降低，会带动消费结构的升级和变化： 消费内容不断更新。 进入21世纪初的前5年，我国居民在经历了家电产品全面进入家庭的万元级消费后，已进入到一个以教育、购房、购车为主要内容的新“三大件”消费时期。 生活消费由温饱型向休闲娱乐享受型发展。 消费、投资更加理性和多样化。2007年末，我国居民储蓄存款余额为172534亿元，比上年末增加10967亿元。除了银行储蓄外，越来越多的居民进入股票、证券、基金、国债、期货、黄金、收藏甚至房地产等投资领域。　;我国城镇人均居住面积得到快速增长，至2006年底已经达到27平方米;导 读 序 言：战略概述 第一部分：全国房地产市场分析 一、宏观经济分析 二、房地产调控政策分析（土地，金融，税收） 三、房地产市场分析 四、全国房地产市场预测 第二部分：宁波房地