融科置地观音桥项消费市场研究报告.doc

融科置地观音桥项目消费市场研究报告 第一部分 目标市场容量研究报告 一、关于研究数据的来源 受项目方意见委托，2009年12月5-11日期间我司对重庆江北观音桥商圈进行了商圈客流量观测、四大商场客流量观测及商圈16-35岁目标消费群体定点等时拦截问卷调查。 针对商圈及四大商场客流量调查，我司对商圈人流各入口（共计18个）及四大商场各入口（共计17个）进行了三日全程观测（工作日与休息日每天九时至二十一时），主要观测指标为人流总量、人流性别比、人流年龄比（18-28岁目标群体及非18-28岁目标群），由此推算周、月、季及度年商圈客流量及客流结构。 针对商圈16-35岁目标消费群的消费特征调查，我司共安排访问人员20人分别在观音桥商圈内二十个点进行定时访问，按要求每隔10分钟拦截访问一人次，无人经过按一人次计算，其中，每人每天工作10小时,合计应完成2400个等时观测与拦访。其中，2341个十分钟等时调查中无人经过594等时，有效拦截1747人次，拒绝访问243人次，共计有效抽样1504人次，其中完成拦截问卷512份，经审核，统计分析有效问卷413份。对16-35岁目标消费群体消费特征的调查分析，即在该413份有效问卷统计分析基础上进行。 二、调查结论 （一）观音桥商圈客流量调查结论 1、商圈客流总量 1-1、总体客流 1）单日客流量 （注：图表中的比例基于人流量指标均值计算得出） 观音桥商圈单日客流量分析，周日、周二/四、周五三个单日的客流量基本都在26-28万之间，说明商圈相对成熟，客流量在休息日与工作日没有太大区别。其中休息日的客流量还略低于工作日，说明商圈的客流量有相当一部分是上班族。 参见下表。 2）周、月、年度客流总量 计算方法：一周客流量=休息日客流总量×2天+（两个工作日客流总量之和÷2)×5天 月客流量=周客流量÷7×30 年客流量=月客流量×12 由此得出，观音桥商圈每月客流量可达到818万人次，年客流量高达9819万人次。 3）工作日VS节假日 计算方法：工作日客流量=（周二/四客流量+周五客流量）÷2 休息日客流量=周日的客流量 结果表明，商圈客流量在休息日与工作日之间没有明显差异。 4）客流结构 A、男女比例（该比例基于性别指标均值计算得出）： B、工作日、节假日男女比例： 图示数据基于性别指标均值计算得出， 其中工作日客流量=（周二/四客流量+周五客流量）÷2，休息日客流量=周日的客流量 C、目标客流VS其它客流： 图示数据基于年龄指标均值计算得出。 计算方法：一周客流量=休息日客流总量×2天+（两个工作日客流总量之和÷2)×5天 月客流量=周客流量÷7×30 年客流量=月客流量×12 D、客流时点分布：（一天之内的时间段：工作日/节假日） 图示数据基于人流量指标均值。 商圈周日、周二/四、周五各时段客流量分布显示，周二/四、周五的客流量趋势基本一致，上午9点是高峰期，原因就是在商圈工作的上班一族形成较大的人流量。然后下降，到中午略有回升并持续到下午6-7点左右下班时再相应上升到一个高峰，随后逐渐下降。总体趋势较为平缓，没有落差大的客流量分布。 周日的客流量趋势有所不同，上午9点客流量较少，大家还没有出行或到达商圈，然后逐渐上升，到中午1-2点之间有所回落，可能是因为午餐时分，进出商圈的人流量相对减少，下午2点之后到下午4点，消费者在餐后开始大量涌入商圈，这时候是周日客流量的最高峰，然后逐渐回落，直到一天结束。周日的客流量明显有较大的落差，下午是客流量高峰，上午或晚上客流量明显少一些。 1-2、目标客流 1）客流总量 A、周、月、年商圈客流量：（图示数据基于年龄指标均值计算得出） 商圈每周约有目标客流量（年龄指标）78万人次左右，目标客流量月均达335万人次，目标客流量全年约有4024万。 B、工作日VS节假日客流量： 2）客流结构 A、男女比例： 商圈客流量调查时，年龄指标与性别指标是二选一，没有同时采用，所以此处无法计算商圈客流量中的目标消费者中的男女性别比例。下图比例是根据A卷中的数据计算得出的周、月、年目标消费者客流量中的男女消费者数量。 目标客流 总量 男性（40.1%） 女性（59.9%） 周 782,416 313，749 468，667 月 3,353,211 1，344，638 2，008，573 年 40,238,532 16，135，656 24，102，876 目标客流 男性（40.1%） 女性（59.9%） 休息日（单日） 120，568 48，348 72220 工作日（单日） 108，256 43，411 64，845 B、客流时点分布：（一天之内的时间段：工作日/节假日） 从时段趋势图中我们发现，目标客流量在工作日即周二/四与周五的客流