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2012年西安房地产市场研究报告 2011年是一个刻骨铭心的年份。中国房地产业经历了历史上最严厉和持续时间最长的调控。从年初的“新国八条”到“限价令”、“国五条”，再到二三线城市限购政策等，房地产市场一路跌宕起伏，楼市多方博弈日见微妙。从国内一、二线城市直至西安，楼市量价齐跌普遍上演，年末时节调控效果正逐步放大显现。2012年调控政策延续实施，房产税的开征也被提上日程，从另一层面来自经济面的运行环境也将对行业走向形成持续影响。种种迹象表明，2012年中国及西安房地产行业其发展的复杂性、交叠性较之2011有过之而无不及。 第一部分 2012年市场动态研究 一、市场现状： 2012年第八周，西安市普通住宅成交量继续上涨，共成交1215套，成交面积120389.35平方米，环比增加了22.63%。这已经是西安市住宅市场连续4个周成交量出现上涨。随着天气的回暖，售楼处也开始逐渐走出冷清的场面，人流量渐渐增多。政策调控的深入，观望氛围的持续，刚需族成为目前市场上最重要的客群，开发商为了吸引这部分置业者，开出各种优惠条件，去年没买房的刚需族也开始出来了解市场行情，有些选择了出手，不过总体来说，目前楼市仍处于低位运行。 西安房地产信息网数据研究中心数据显示：第8周，全市商品房共成交1441套，成交面积138943.4平方米，环比上涨了18.87%;其中普通住宅成交1215套，成交面积120389.4平方米，环比增加了22.63%。从各 城区表现来看，除了高新区销量出现下滑外，其他几个城区均出现了上涨，城南本周表现尤其优异，连续连续8个周，单周成交量第一次突破30000平米。 二、楼市分析： 2月18日，央行发布消息称，从2012年2月24日起，下调存款准备金率0.5个百分点：大型金融机构为20.50%、中小机构为17%。以央行公布的2012年1月末存款余额80.13万亿元估算，本次准备金下调将为市场输送流动性约4000亿元。 　　对于房地产市场而言，这是一个利好的信号，但是，这些资金能够流到房地产的与缺口庞大的房地产资金渴求来说，只能说是一次小雨，远不足以解决房地产的“闹钱荒”。 事实上，持续的房地产调控让地方政府“有点承受不住”，不少地方悄悄松绑调控措施，遭到诸多质疑。从去年佛山松绑限购令仅实施半天即被喊停，再到今年芜湖免契税补贴买房新政“三日游”，都凸显了地方政府的“纠结”。 　　与此同时，央行公布，2012年将首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域，提出要予以支持。央行将继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。增加对首次购房人群的信贷支持，并不意味着调控政策的放松，而是对之前过于严格的一刀切调控政策的适度调整，从而使调控政策更加精准，即在严厉打击投资投机需求的同时，能够更好地保护首次购房人群的利益。 三、全市住宅销售排行榜解析 排行 城区 楼盘名称 成交套数 成交面积 1 城西 天朗莱茵小镇 128 9798 2 城南 中铁铂丰尚都城 71 8192 3 城南 东泰·城市之光 68 6002 4 城西 紫云溪小区 60 5795 5 城北 荣城·名苑 53 4669 6 城南 中海·御湖公馆 26 3378 7 城北 凤城一号 57 3130 8 城东 暖山·西安 25 2878 9 城东 华清学府城 26 2460 10 城南 卡布奇诺国际社区 26 2390 本周，从全市成交排行榜来看，城南有4个项目入选，城西、城北、城东各有2个项目入选，位于城西的经济适用房项目天朗莱茵小城单周成交128套，占据排行榜首位，中铁铂丰尚都城、东泰城市之光分列二三位。 四、西安楼市供应市场 西安房地产信息网数据研究中心数据显示：第8周，西安市普通住宅供应套数为83995套，减少7392套。本周西安市普通住宅供应量呈现出下滑走势，春节过后，在经过连续三个周的上涨之后，出现了下滑。面对严峻的市场形式，开发商供量谨慎，好多开发商选择延后供应。不过，在市场调控下，刚需族逐渐成为市场的主角，面向刚需族的产品受到市场欢迎，为了开发商将会加大这部分产品的释放。 五、西安楼市销售市场 西安房地产信息网数据研究中心数据显示：第8周，西安市普通住宅共成交1215套，较上周增加了261套，成交面积120389.35平方米，环比增加22.63%。这已是连续4周销量呈现出上涨之势，不过和去年相比，仍处于低位运行。从各城区表现来看，除了高新区成交量有所下滑外，，其他几个城区都出现了上涨。在优惠力度逐渐加大，部分刚需族选择了出手，带动了成交量的上涨。 六、各城区板块市行情 城东区： 　　 据西安房地产信息网统计数据显示：2012年第8周，城东区住宅市场销量成交238套相比上周增加27套，成交面积为22797.66平米环比上涨4.65%。央行下调存款准备