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土地规划存在主要问题及解决措施 　　摘要：由于我国土地分国家所有和农民集体所有，因此在土地规划过程中，由于外部环境原因的变化及业主建设需要，经常出现土地规划中的冲突问题，本文结合长期的工作经验积累，对土地规划存在的主要问题进行分析，并提出相应的解决措施，为广大土地规划工作者提供参考。 　　关键词：土地管理；规划；对策 　　中图分类号：D651.1 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　一、土地规划的概念及要求 　　土地规划是以土地资源的合理利用为核心，以最佳经济效益和社会效益为目标，根据区域社会经济发展和土地的自然、经济特性，对一定区域范围内的土地开发、利用、整治、保护所作出的具体部署和安排。完善的土地利用规划体系是科学编制土地利用规划、科学管理土地的基础。 　　省级行政区在我国其区域范围都比较大，经济结构、产业结构、土地利用结构都比较完整，省级土地利用总体规划仍然属于政策性规划的范畴。地市级土地利用总体规划就其深度而言应属于政策性规划范畴，它是由省级规划向县级规划的过渡层次。县（市）级土地利用总体规划作为总量控制的最基本层次，属于管理型规划，重在定性、定量、定位的落实，提高规划的可操作性。乡（镇）级土地利用总体规划处于规划的最低层次，属实施型规划，规划成果以规划图为主，为用地管理提供直接依据。 　　目前我国在进行土地规划时，必须遵循《土地管理法》以及相应的土地管理制度，在制定各类土地以及城市规划时，必须以法律法规作为规划执行准则。 　　二、土地规划存在的主要问题及原因分析 　　1、城乡规划中土地利用方式存在性质变更冲突，成为强制征地及强制拆迁群体性事件的主要问题。造成这一问题的主要原因是由于国家采用强制手段进行农村土地征收，并且仅仅支付远低于市场价格的补偿，农民利益得不到充分落实和体现，导致社会矛盾突出。目前进行土地规划及土地利用的方式主要有两个：①采用农村土地征用的方式将农业用地转为建设用地，集体所有制化的土地作为城市用地的重要补充。②对土地以招标、拍卖、挂牌的方式进行城市建设的配套开发以及城市土地的综合管理利用。 　　2、征地价格与土地性质变更后的出让价格存在较大差额，导致矛盾突出。政府部门运用强制性的行政手段有偿征用农民土地，但是只给农民较少的经济补偿，土地征用费占土地出让价格的比重很低，土地的收益分配混乱，加之政府对土地补偿费未能及时到位，严重损害了农民利益。市场价和土地征用价格的反差较大，土地在集体经济组织以及其他类型经济组织之间的不规范流转与非法流转大量存在，这种自发性的流转由于没有纳入统一的土地市场，带来用地权不清晰、产生由价格和产权问题而发生的争端、土地资源的滥用等诸多问题。 　　3、采用用招标拍卖等方式对土地进行分配利用，导致土地竞拍的价格一路走高，导致房地产开发成本提高，房产价格高居不下。尤其是房地产商为了追逐自身的经济利益，在高价得到土地使用权后，对土地进行配套建设开发，造成区域房屋价格上涨、炒房现象严重。 　　三、土地规划存在问题的解决措施 　　1、针对土地性质变更造成的强制征地及拆迁造成的群体性，必须加强土地性质的变更管理。对城市土地应以挂牌和拍卖的方式出让给有实力的房地产开发商，以招标的方式将城市基础建设的任务分配到有能力的单位，从而加强土地资源的综合利用。在进行土地性质变更时必须遵循相应的城市规划，避免盲目突破土地性质要求的强制征地和土地性质变更。特别是在城市区域涉及旧城改造及拆迁时，此前为避免拆迁矛盾，将拆迁问题与土地出让进行打包招标，寻找有实力并且有拆迁及协调经验的开发商及经济实体来执行拆迁，称为捆绑式出让。但是随着土地规划市场化逐步发展，出现了熟化出让模式。2013年1月10日，南宁市城乡建设委员会等部门发布《南宁市公开征集旧城改造项目土地熟化投资人公告》，6个旧改项目约776亩用地将公开征集土地熟化投资人。地块经过土地熟化达到“净地”条件后，只有获得土地熟化人资格，才有参与竞买相关地块的报名资格。相比以前的旧城改造项目的“捆绑出让模式”，这是南宁市首次采用“熟化人模式”净地后出让旧改地块。捆绑模式，即旧城改造项目以毛地出让，开发商拿地后要负责拆迁等，但这种模式也出现了不少“后遗症”，如进展缓慢、拆迁纠纷多等。而“熟化人模式”，是由熟化投资人出资，政府负责拆迁，达到净地后再进行出让。“熟化总资金”即用于土地出让的暂定资金，这个金额还可能在拆迁过程中根据实际情况进行调整。土地指标也会依据具体项目情况在出让时予以补充或调整。这些旧城改造项目在达到净地出让时，熟化资金也会作为定价的一个参考标准，并且这些旧城改造项目都需要承担一定的拆迁安置房任务。采用这样的方式，能最大程度的避免了由于旧城改造、拆迁等带来的群体问题。 　　2、对于征地价格与土地性质变更后的出让价格存