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军队空余房地产租赁中合同管理探析 　　【摘 要】通过几代房管人的不懈努力，军队空余房地产租赁的规模逐渐扩大，管理正规化水平不断提高，在发挥“战略储备库”作用的同时，发挥资源优势为地方经济建设服务，取得了较好的经济和社会效益。但也发生了有毒物质泄露、房屋倒塌亡人等一些安全事故和军地纠纷等不好的现象，影响了军队和国防建设，需要进一步加强租赁活动中的合同管理。 　　1、军队空余房地产租赁存在的问题 　　1.1合同前管理不规范 　　有的单位报批手续不齐，报批不及时或不报批擅自出租房地产；有的单位合同条款不严密、责任不具体；有的单位越权审批，签订超期限、超范围和阴阳合同，形成遗留问题；个别单位违规将军事行政区内的房地产出租，造成地方人员、车辆进出频繁，军民混住、军地混杂，影响办公秩序和安全。 　　1.2合同后管理不严格 　　有的单位片面追求经济利益，重租轻管，出租的房屋危破，存在水电线路老化、房屋部分垮塌和火灾隐患严重等问题，尤其是二次转租管理不到位，容易引起军地纠纷；有的单位租金管理不严格，租金缴纳不能及时足额到位，租金收入未纳入财务统管；有的甚至私自减免租金，导致租赁效益上不去。 　　2、军队空余房地产租赁工作中的合同管理 　　要解决空余房地产租赁工作中出现的问题，房管人员要加大宣传力度，通过各种途径让租户了解军队空余房地产租赁的政策，积极配合租赁管理工作，同时房管人员要加强自身学习，增强合同意识，通过加强合同管理维护军队的形象和合法权益。 　　合同管理是一个系统性动态性的过程，包括合同在产生和有效期内的一切管理活动，整个过程从招租、租户审核、洽谈、签订合同、合同审核生效直至合同终止。军队空余房地产租赁中的合同管理具有如下三个特点： 　　2.1系统性 　　合同管理涉及一系列的国家法律和军队的诸多规定；合同管理由一系列的步骤和程序组成，需要不同的部门和人员在一定的时间内配合完成；合同的内容涉及了租赁工作的方方面面，对双方的权利和义务作了全面的约定。 　　2.2动态性 　　合同管理不是一成不变的，要根据租???的实际情况，根据合同的约定灵活处理；对于合同没有约定的内容，合同双方应依据国家和军队法律法规协商解决；同时，合同本身也不是一成不变的，根据情况变化，如租金、租期、标的物的变化，双方可协商对合同条款进行修改、补充，甚至重签和终止合同。 　　2.3军事性 　　军队空余房地产租赁的目的是为了更好的管护房地产，为军事行动提供有力保障。军队空余房地产出租管理应首先保障军事效益，在不影响军事应用的情况下兼顾经济效益。因此军队法规对出租的范围进行了严格的约定：处于军事行政区内的、影响军事安全保密的、属于违章建筑的、权属有争议的、不符合使用安全标准的，均不得对外出租。 　　3、加强合同前管理的措施 　　3.1明确出租房地产保障战备的具体任务 　　储备房地产担负着“战略储备库”的作用，一旦军事需要必须及时为军事行动提供土地和营房保障，因此在开展租赁活动前应明确其担负的战备任务，在不影响其保障使命的前提下开展租赁活动。明确具体保障任务，才能有针对性的开展租赁活动，在合同作相关的规定和明确，有效避免租赁纠纷。保障战备的使命任务可分为保障战争性军事行动和非战争性行动，也可按平时和战时应急保障来区别，主要由房管部门统一管理的储备房地产保障。战争性军事行动主要是指部队编制调整、驻训、演习等，相关保障任务就包括部队编制调整所需的营房保障、战时建指挥所、野战临时营房、临时医院、通信站等。部队平时使用的营区因训练和生活等大量的活动而暴露在敌方侦查之下，不利于战斗力的发挥。在战时启用储备营区，能达到较好的隐蔽和出奇制胜的效果。非战争军事行动是指反恐维稳、防暴处突、抗击洪水、地震雪灾、控制各种疫病传染等任务，主要目的是保证人民群众生命财产安全，这就要求储备营区具有保障大量群众临时生活的能力，需要在预案中作出相应的考虑并配置相应的设备设施。 　　3.2明确租户的情况 　　军队空余房地产租赁是为军队建设服务的，因而对出租项目要有所 取舍。在选择租赁项目时，从事生产销售易燃易爆等危险品和环境污染大的项目不能租，出现事故将造成严重的影响，严重损害军队形象；涉及外资背景的项目不能租，可能危及军队的信息安全；涉及“黄、赌、毒、私、假、法”的项目更是要杜绝。 　　要避开不良项目，需要在合同签订前的招租过程中加强对租户的审核，包括对租户的政治背景、信用情况和经营项目的审核，从源头上清除隐患，杜绝不法份子利用军产从事违法活动，避免给租赁管理造成被动。 　　3.3明确租赁双方的权利和义务 　　总部统一制订的制式《军队房地产租赁合同》（简称制度合同）是总部经过大量的调研和反复修改后确定的，充分考虑了军队空余房地产的军事性等特殊性，权利义务规定