20090916新界二期商业运营总案.ppt

项目起租的均租不宜超出30元/ ㎡·月，但是之后租金的递增幅度可以比正常的递增幅度更大。最后将十年内均租提升到70元/㎡·月左右。 目前二期招商运营的根本目的是提升住宅和商业的价值，以期实现利益最大化。因此我们认为，在目前项目缺乏商业氛围的情况下，为了能够更好的对二期商业进行打造，可以暂时放弃一些眼前利益。 从目前的市场状况以及项目实际情况出发，商业氛围逐渐成熟需要3年以上的时间。我们建议在1年半到2年的免租期后，起租的均租不宜超出30元/ ㎡·月，但是在租金的递增幅度上可以比正常的递增幅度更大，最终逐渐将十年的均租提升到70元/ ㎡·月。 1 区域市场研究 2 项目二期商业产品定位 4 项目二期招商策略 5 二期商业销售策略建议 6 二期商业第一阶段主要工作 3 项目二期商业整体打造建议 招商策略 租金及优惠策略建议 招商流程 商家推广阶段 商源收集 商家资料建档 确定目标商源，安排拜访计划 与目标商家洽谈，了解商家意愿。 展览、扫街、广告、市调、主动来访、行业协会 每周将商家拜访跟进表汇总上报 否 进入洽谈阶段 是 商家洽谈阶段 全面洽谈 提供租赁方案 提交商家意向书及详细资料 条件谈判 拟定协议书 对方评估 我方经营方针、理念、商铺情况等 对方营业现状、市场配合条件等 商家拜访跟进表汇总上报开发商 是 否 商家签约入驻阶段 正式签约 收取押金 商家装修方案审批 交房进场 商家进场 开业进场 商家相关资料存档，并报开发公司 招商全面启动 招商完成50% 招商完成85% 全面开街 2009年10月 2010年2月 2010年9月 2010年12月 商家进场装修 2010年6月 招商期 2009年9月~2010年9月 招商完成100% 招商 开始试营业 2010年10月 2011年5月 商家经营 入驻招商中心 招商物料到位 执行工作 1 区域市场研究 2 项目二期商业产品定位 4 项目二期招商策略 5 二期商业销售策略建议 6 二期商业第一阶段主要工作 3 项目二期商业整体打造建议 以商业街的招商运营来提升项目的商业价值，在商业格局基本形成后，开始进行商业的销售。 招商运营带动销售 租约回报刺激销售 节点活动促进销售 在商铺招商完成后，将商铺带租约销售，刺激商铺销售。 结合招商运营以及住宅销售的各个节点，通过活动，吸引关注，从而达到促进销售的目的。 价格体系制定依据： 与周边商业进行对比 项目一期的销售价格 项目住宅销售价格 租售价格比 周边商业目前的售价及租金 项目 租金 价格 金楠国际 临内街商铺50－65元/㎡·月 临主干道商铺60－80元/㎡·月 1楼：13000~16000元/㎡ 2楼：9000元/㎡ 项目一期价格及租金 租金 价格 约25元/㎡·月 12000元左右 项目一期的销售均价在12000元左右。 二期我们认为通过我们的招商运营和整体打造之后，项目在三年以后，十年期内的均租回报能够逐步达到70元/ ㎡·月。在这样的情况下，我们按照客户期望回报率6%以上来构建价格体系的话，均价可以达到13000~14000元/㎡ 租金与售价关系 租金水平 回报率 售价 70元/㎡·月 6.5% 12923 70元/㎡·月 6% 14000 经过项目整体打造，通过三年左右的时间培养商业氛围，项目二期的销售均价能够达到13000~14000元/㎡ 在具体商铺价格的制定上，我们主要遵循以下几个原则进行： 一层,二层的层差范围在25%-----40%。 临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高。 商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低。 价格同商铺面积成反比。 7栋价格 楼层 商铺 面积 建议单价 总价 1F 1 48.04 14000 672560 1F 2 144.09 13000 1873170 1F 3 82.34 13000 1070420 1F 4 53.43 13500 721305 1F 5 53.43 13500 721305 1F 6 82.34 12500 1029250 1F 7 84.97 12500 1062125 1F 8 91.08 13000 1184040 1F 9 82.34 13500 1111590 1F 10 53.43 15000 801450 总价8栋价格 楼层 商铺 面积 建议单价 总价 1F 1 109.74 15000 1646100 1F 2 60.81 14500 881745 1F 4 40.88 15000 613200 1F 5 40.88 15000 613200 1F 6 60.81 14000 851340 1F 7 115.76 13000 1504880 1F 8 94.11 13000