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关于房产测量中面积测算问题思考 　　[摘要]房产测量为产权管理、开发管理、拆迁管理及交易管理等提供重要依据。为规划和建设城市提供基础数据及资料，受到社会广泛关注。 　　[关键字]房产测量 面积测算 建筑面积 　　[中图分类号] P218 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2013）-3-96-2 　　0 前言 　　作为政策性强而技术相对简单的我国房产测绘其成果质量与房屋权利人的切身利益紧密关联。我国房产测绘工作起步较晚，目前依然处于专业化和规范化建设的起步阶段。自从颁布实施《房产测量规范》GB/T17986（简称《规范》），由于其依然不够完善，对个别条文解释不清楚，特别是是现代建筑物已不再是单纯的火柴盒形式，特殊建筑等问题《规范》并没有进行提及，所以对于《规范》中的某些条款测量人员不是非常理解，所以在测算房屋面积对某些问题的认识和理解与《规范》存在着出入，难以在实际测算过程中掌握，所以就会引起房产纠纷。目前，房屋面积测算中依然存在很多难题，甚至有些还成为消费者的投诉热点。 　　1 房屋建筑面积的实测方式 　　《房屋面积测算规范》规定要以实际测绘数据为准，但是目前的一般做法并没有对房屋面积的计算根据实地量测尺寸而是在实地进行相关边长的校核，如果其误差在一定范围内，则根据设计图纸或竣工图纸尺寸计算与分摊面积，严重违背了《规范》按实测数据进行测算的规定。造成这个问题的原因有以下几个方面。 　　（1）房产测量工作是在一定的外界条件下，通过观测者对（手持测距仪、全站仪等测绘仪器及钢尺等工具的使用，按照规定的操作方法进行。即使是熟练的观测者采用精密的仪器和合理的观测方法，对同一个量多次进行观测，其结果也是会存在着偏差。测量房屋面积中，对面积根据实测尺寸进行计算，其中的误差既包括仪器也包含人为因素。也属于粗线条的房屋施工都不可避免存在着，墙面的平整度、垂直度、轴线定位的偏差及模板支护的位移。图纸设计完全平行的两面墙，在实量时不同位置其平距会不一样。因此，不存在实量数据的唯一性。 　　（2）实测中完全相同的两户由于墙体位置偏移及抹灰层厚度等因素的影响??在不同的实测数据，即使是同一户型的套内建筑面积也存在很大的差别。不论是开发商还是业主甚至是管理部门都不能理解和接受这种结果。 　　（3）对相应边长）实地校核，在一定限差的差值内根据图纸尺寸进行计算，测绘实施过程并不复杂；而按照实测尺寸进行计算，实施过程则会非常复杂。很多测绘单位都认为目前进行实测是行不通的，认为实测的目的是使测量现状符合竣工图纸，而不是使之一致。例如实量部位的长度差小于5厘米，就说明竣工图可信并以此作为最后测绘报告的数据依据，对于竣工图的面积，测绘单位要负法律责任。可以用数码照像的办法将竣工图纸保存到测绘单位的资料档案中。 　　（4）测量单位主要负责）面积数值，而开发商或业主有可能改变房屋现状，如果改变了现状，其现状面积肯定不同于测量时的面积。 　　2 确认外墙中共有面积部位 　　《规范》规定包括山墙的外墙一半的水平投影面积作为共用面积进行分摊。对南方地区这条款适用，一般情况下，南方地区的建筑物外墙的厚度等于内墙的厚度。以一半的外墙作为共用面积进行分摊是合理的；但是东北地区外墙厚度不同于内墙厚度，一般是内墙是2.4米或1.8米，外墙是4.9米或3.7米。 　　例如：外墙3.7米，内墙2.4米，20米房长、10米房宽，一共6层的房子进行探讨。该楼外墙轴线位于2.5米的轴线外及1.2米的轴线内。 　　根据《房产测量规范》以中线为，外墙公摊的基准： 　　按轴线论执行，则： 　　二者的差距是： 　　根据中线，将外墙进行分摊，因为厚度不等的外墙，对比不把山墙进行分摊的相同户型，山墙的户型套内面积更大，按照套内面积对共用面积进行分摊，靠山墙的户型面积会增加0.7平方米以上。增加这两部分面积，明显是不合理的。尽管可以得到购买房屋时价格的优惠，但以后是依据产权证上的建筑面积缴纳物业管理费、取暖费等的。不公正地把山墙户型的面积会造成永久的影响。 　　3 计算阳台面积 　　阳台是人们活动、休憩及晾晒衣物等场所，其作为房屋的附属设施是户内与户外的过渡空间，阳台一般具有永久性上盖、围护结构、台面与房屋相连。基于不同的外围情况将阳台分别封闭式及半封闭式两种。 　　上面是标准阳台的概念，近年来，在进行测量过程中，存在着阳台的顶盖不完全与阳台底板、围护结构的投影一致的情况。多种多样的阳台顶盖当不完全覆盖围护结构时，如隔层有不在一个竖起面上的顶盖、与阳台底板和围护结构，隔两层以上有利用其它构件的顶盖，就这些特殊情况进行讨论如何计算阳台的建筑面积要。 　　（1）对于没有完全覆盖的那部分不计算面积，当作没有顶盖； 　　（2）是否计算面积以）投影下来的