051021如何防范物业管理服务风险.ppt

★ 如何防范物业管理服务风险 ★ 授课人：商总  时 间： 2006 年5 月22日 ﹒物业管理服务面临的风险无时不在； ﹒相对利润低的行业； ﹒风险的承担可能导致企业无法进行正 常的经营管理活动； ﹒风险防范是头等大事。  “未能履行” ------管理不到位，未尽到管理的职责。 法定 合同约定 造成直接、间接经济损失、人身伤害  法律风险、赔偿的法律责任  风险类型（主要五个方面）----治安风险----车辆管理中车辆的损坏和灭失----消防事故和隐患----物业及公共设施设备造成的风险----公共环境不安全因素造成的风险 首先明确： 物业管理的小区、大厦是社会的组成单位， 都面临治安问题。 治安问题由公安机关负责，物管单位的义务 是协助公安机关维护小区、大厦的公共秩序。 （不享有超出法律规定的任何行政管理职权和行政处罚职权。不具备保护业主及使用人人身和财产安全的行为能力）。 . 关注的几个问题： ①、从硬件建设、维护和车辆停放管理的防范风险; ②、车辆停放的内容、要求需制作公示牌,显著位置 明示是否承担保管责任； ③、维修工程，对可能造成车辆损害和危险的区域 进行单独围栏分离。 ④、收款凭证上应记载停放的时间和车辆的牌号； ⑤、如有不按规定停放的，由“自己”承担责任。  具有一定专业性的管理事项： ①、消防验收要通过才能接管（可先进入， 业主不能入伙，否则不可失掉推卸责任； ②、配备灭火器，严禁明火(二次装修现场)， 是否损坏公共消防设施和器械，及时制 止、纠正。重大的报告主管部门，依法 处理； ③、消防设施的维护和养护事项委托给专业 的消防公司，中修、大修依消防部门的意见整改（维修资金中开支）。 ④、发生事故，第一时间报警，并协助消防部门进行事故处理；确保消防设施、器械完好和功能正常；相关人员能熟悉和掌握消防设施的正确使用。 逃生链五大环节 “安全出口”指示灯 火灾发生时，公共照明电源往往 在第一时间被切断，最近的那个 “安全出口”提示牌，就成为火场 逃生第一步。 消防前室 逃生通道，暂时避难的场所 “消防门常关闭请勿锁” ——常关闭：阻隔烟气 勿锁：顺利逃生。 吹风排烟口 告示：“发生火灾时，拉动铁环” 阻隔烟气，拉下铁环，高速排烟系统启动 （作用：排烟，运外面的空气进入前室）。 消防栓 火灾时“破玻”，消防水管灭火 检查： · 指示灯亮着吗？ · 逃生前室塞闭吗？ · 消防通道畅通吗？ · 你会使用消防栓、灭火器吗？ · 请养成走进大楼、商场、酒店、酒楼注意观察“消防通道”的好习惯。 四、物业及公共设施设备造成的风险 物业本身主要包括房屋本体及属于物业管理服务范围的房屋建筑物的附着物、坠落物和悬挂物；  公共设施和设备包括供水、供电、安全报警系统、排水和排污系统、配套的娱乐活动设施等； 概括地讲，可以认为是小区或大厦内不属于业主个人所有和承担管理责任的其他部分. 这项管理是物业管理的主要工作内容、隐患、主要风险。 ①、承接验收手续： ②、《民法通则》第126条规定：建筑物或者其他设 施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、 脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者 管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没 有过错的除外。 ③、找出并关注三种状态下的安全隐患； 正常 非正常情况下 万一情况下 ④、加强安全防范意识的培训、管理制度的 培训、规范操作的培训、专业法律知识 的培训、现实生活中的典型案例培训。 管理处主任要有安全防范意识方面培训 的系统考虑与安排：不仅仅是工程技术人员 要培训，安全防范意识不折不扣贯穿在日常 管理中，严格控制每个环节的规范性。 ⑤、针对出现的纠纷和事故，第一时间采取紧 急措施应对和处理，做好证据保密工作， 为日后分清责任做好准备工作。避免责任 和损失的扩大。 ⑥、由于建筑物及其他设施或附着物、悬挂物和坠落物造成的人身和财产损害诉讼