房地产镇江项目市场调查报告二.docVIP

镇江项目 市场调查报告二 一、本地块优缺点分析 （一）优点 本地块属于规划主城的五大功能区之一的南徐新城板块，紧靠未来行政中心（南徐大道与檀山路交界处），邻近南山风景区这一城市绿核，具有极佳的升值潜力。 与润州区政府仅为一路之隔，具有地标性意义，提升了小区整体形象与档次，带来生活安定感和满足感。 本地块北依润州广场，环境优美，空气清新，给居家休闲创造了便利条件，同时也具有地标性意义。 润扬大桥工程的启动，方便镇江与扬州等长江北部城市的联系和往来，润扬大桥给周遍地区的发展创造了优越的条件，能带动周边经济发展，积聚更多的人气，从而给本地块带来契机。 南徐生态大道的建成，跑马山路、檀山路、朱方路的改造，中山北路的拟建和润扬大桥的即将竣工通车为本地块创造了发达的路况网络，方便了交通，是本地块一个至关重要的因素。 本地块所属区域为未来开发新区，各方面极具可塑性，与发展较早的老城区相比，有更大的发展空间。 离镇扬汽渡较近使本地块给人以一种离长江较近的感觉，可借长江这一世界闻名的“黄金水道”来为本项目造势。 靠近江苏的省会城市——南京。 依托金山风景区，为本项目注入历史人文气息，提升小区的文化韵味。 介于三茅宫和七里甸之间，居民较多，各种配套较齐全，相对方 便。 该区域目前尚无新推楼盘，且原有住宅小区规划档次不高，如本项目推案适时，在规划较好的情况下，不存在很强的市场竞争。 周边各种生活配套较为齐全，方便生活。 本项目规划户数为350户，规模适中，可使小区物业管理最优化。 本项目户型设计合理化、人性化，空间浪费少，采光好。 本项目户型面积配比较为合理，以90m2左右的三房和120m2左右的四房为主。 （二）缺点 南边与京沪铁路相距不到10米，京沪铁路是主动脉，且为复线，往来客货列车频繁，尤其是货车经过时，使地块有震动现象，该铁路处于地块南边，影响到的是主要功能区域，所以铁路问题是本地块最大的抗性，特别是老年客户很难接受。 地块东边为朱方路，是句容、南京与镇江往来的必经之路，经常有大型车辆通行，给本地块造成了干扰。 北边隔润州区政府为润州路，是扬州与镇江往来的必要路线，大型车辆出入较多，影响了居住环境。 本地块在当地居民的印象中，属于郊区感念，档次较低。 附近居民虽然较多，但是由于以往小区规划定位较低，所以存在人员复杂，居住混乱，档次不高的局面，从而影响了本地块的居住品质。 本地块周边环境较差，如西边为某味精厂及农舍、农田。 路况虽经改善，但公交线路尚不完善，步行至最近的公交站牌至少需要5分钟。 本地块北边有一红绿灯口，且时间较长，在一定程度上给出行造成了不方便。 周边配套虽然较为齐全，但规模都较小，且零散分布，无高档次消费点。 该地块分两期开发，尚有部分建筑未拆迁，在形象上给客户带来影响。 二、市场竞争个案调查 目前镇江约有楼盘55个，其中市区32个，丁卯新区10个，丹徒新区13个，从区域分布上看，以解放路为界的东西沿线分布最为密集。市区代表楼盘有：香江花城、江南府邸、江南颐和家园、金山水岸、阳光世纪花园、恒顺翠谷、恒美嘉园、国信米山人家、学府芳邻、松盛园、春江华庭、枫林湾、京润国际花园、润州花园等；丁卯新区代表楼盘有：江南世家；丹徒新区代表楼盘有：彩虹城、驸马山庄、瑞丹花苑、幸福城、永安新城花园、永安新城茗苑等。其中约64%已经交付，1%即将于今年年底之前交付，35%正在热销中（如香江花城、阳光世纪花园、米山人家、学府芳邻、彩虹城、永安新城花园、枫林湾等）或尚未开盘（如江南府邸、金山水岸、颐和家园二期、恒美嘉园、江南世家、松盛园、永安新城茗苑、幸福城二期、瑞丹花苑二期、学府雅苑、润州花园四期等）。 附个案调查分析表： 个 案 调 查 分 析 表 调查日期： 2004 年 4 月 19 日 调查人：王登科 案名 香江花城二期紫葳苑A组团 工地位置 东吴路与江滨大道交界出 投资兴建 无锡红豆 企划销售 深圳国际企业服务有限公司 售楼电话 5024000、5024555 建筑设计 深圳大学建筑规划设计研究院 规划用途 住宅、商铺 规划形态 18F*5、13F*8、6F*26 占地面积 30万m2（总） 总建面积 46万m2（总） 总销金额 11．5亿(总) 面积范围 89—194m2 主力面积 124—129m2 单价范围 2720—3071元/m2 均 价 2800元/m2 主力总价 35万元 总价范围 24—44万元 规划户数 3500户（总） 可售户数 3500户(总) 去 化 率 一期96%、A组团三幢（12#、15#、16#）100% 绿化率 45%（总） 容积率 1.53 得房率 小高层80%多层90% 贷款额度 70% 贷款年限