房地产招投标实战技巧含动画1.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 价值工程的应用 一、价值工程及其工作程序： （一）价值工程的基本原理： 1、价值工程及特点: 价值工程(VE,Value Engineering)是以提高产品或作业价值为目的，通过有组织的创造性工作，寻求用最低的寿命周期成本，可靠地实现使用者所需功能的一种管理技术。其“价值”是指作为某种产品（或作业）所具有的功能与获得该功能的全部费用的比值。既不是对象的使用价值，也不是对象的交换价值，而是对象的比较价值。 （1）价值工程的要素： V=F/C，（V—价值； F—功能； C—成本） * 价值工程及其工作程序 （2）价值工程的目标： 以最低的寿命周期成本，使产品具备它所必须具备的功能。 产品生产成本 指发生在生产企业内部的成本，即用户购买的产品费用，包括：产品科研、实验、设计、试制、生产、销售等费用和利税。 产品的寿命周期 产品使用和维护成本指用户在使用过程中支付的各种费用的总和，包括使用过程中的能耗费用、维修费用、人工费用、管理费用等。 * 价值工程及其工作程序 （3）价值工程的核心：对产品功能分析 （4）价值工程将产品价值、功能和成本作为一个整体同时考虑。 （5）价值工程强调不断改革和创新，开拓新构思和新途径，获得新方案，创作新功能载体，从而简化产品结构，节约原材料，提高效益。 （6）价值工程要求将功能定量化—量化值 （7）价值工程是以集体的智慧开展的有计划、有组织的管理活动。 * 价值工程及其工作程序 2、提高产品价值的途径： V=F/C （1）提高功能，降低成本—最理想的途径。 （2）成本不变，提供功能 （3）功能不变，降低成本。（降低寿命周期成本，非生产成本） （4）功能有较大幅度提高，成本有较少提高。 （5）功能略有下降，成本大幅度下降。 * 价值工程及其工作程序 （二）价值工程的工作程序 （1）价值工程的研究对象是什么？ （2）它是干什么用的？ （3）它的成本是多少？ （4）它的价值是多少？ （5）有无其他方法实现同样功能？ （6）新方案的成本是多少？ （7）新方案 能否满足要求？ * 价值工程的应用 二、选择的方法： 1、因素分析法 2、ABC分析法—重点选择法或不均匀分布定律法 3、强制确定法 4、百分比分析法 5、价值指数法 * 价值工程的应用 三、功能分析： （一）功能分类 （1）按重要程度分类：基本功能和辅助功能。 （2）按性质分类：使用功能和美学功能。 （3）按需求分类：必要功能和不必要功能。 （4）按量化标准分类：过剩功能和不足功能 （二）功能定义 （三）功能整理 （四）功能计量 * 价值工程的应用 四、价值工程在成本控制及招投标中的应用 案例： 1、空调招标：冷暖空调 2、电梯招标：低配置与高配置、低速与高速 3、幕墙招标：普通玻璃与LOW-E玻璃 * 课程进程 Your Text 招投标概论 第一章 招投标实施 第二章 案例及技巧分析 第三章 * 案例及技巧分析 第一部分 第二部分 第三部分 招投标谈判技巧及注意问题 案例分析 招投标全过程潜规则 * 招投标的谈判技巧 1、信息不充足或不对称时的谈判技巧：抛砖引玉，引蛇出洞，诱使对方吐露更多相关信息，变被动为主动（软件）。 2、资源不充足时谈判技巧：收集信息，从源头开始，步步为营（配电柜）。 3、信息充足时谈判技巧：强势出击，数据说话（主体）。 4、时间紧迫时谈判技巧：强张声势，从容不迫，声东击西（设计）。 5、对方投标文件基本无懈可击时谈判技巧：制造虚假信息，有意拖延时间，迫对方就范（龙头洁具）。 6、谈判陷入僵局时谈判技巧：抓小放大，寻找突破口（散热器）。 7、甲方对信息、资源掌握不充足时谈判技巧：先弱后强，虚心请教，找出破绽（网站）。 8、信息、资源充足时的谈判技巧：全面分析，各个击破（幕墙）。 9、最常规，最实用的技战术：全面分析，划分子项，抓大放小，甲供材料、设备（空调、消防）。 * 招投标谈判应注意的问题 1、倾向性：心态调整，公司利益第一； 2、真实性：提供真实信息，相信市场； 3、全面性：OPEN心态； 4、专业性：专业知识提升； 5、经验性：经验积累与总结； 6、公正性：对待所有投标单位一视同仁； 7、标准统一性：公平竞争； 8、程序性：避免外界干扰和说不清楚； * 案例分析 1999年日产公司全面陷入财务危机。集中表现在成本高居不下，材料占总成本的75%，供货商高达1200家。财务分散管理，贷款利率高低不一，生产线开工不足50%，冗员严重。雷诺公司并购日产公司股票并控制。时任雷诺公司CEO的戈恩成功领导日产的事业复兴，使日产戏剧性地在短短两年内扭亏为盈。