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浅述房地产开发环节成本控制 　　摘要：本文以房地产开发环节为主线，从立项、规划设计、施工招标、施工过程、工程材料及设备管理及竣工结算等方面，阐述房地产开发成本控制的要点和方法，具有实战意义。 　　关键词：房地产；成本；管理；控制；环节 　　Abstract: this article to the real estate development as the main line, links from initiation, planning, design, construction bidding, the construction process, engineering material and equipment management and completion settlement, etc., key points and methods of the real estate development cost control, has practical significance. 　　 Key words: real estate; Cost; Management; Control; link 　　 中图分类号：F293.35文献标识码：A 文章编号： 　　 　　 　　房地产开发成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。成本控制贯穿了从立项、设计到施工、结算等全过程，在项目开发环节，如何进行控制成本控制，是每个房地产企业最关注的管理之一，通过笔者这些年在这方面的研究，浅述如下： 　　一、立项环节的成本控制 　　新项目立项时必须做详细的《可行性研究报告》。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容： 　　◆ 成本费用估算和控制目标及措施； 　　◆ 投资及效益测算、利润体现安排； 　　◆ 税务环境及其影响； 　　◆ 资金计划； 　　◆ 投资风险评估及相应的对策； 　　◆ 项目综合评价意见。 　　二、规划设计环节的成本控制 　　 总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应详细审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制建设方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。 　　施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计???位的《施工图预算》原则上不得突破建设方编制的《建造成本预算》。 　　三、施工招标环节的成本控制 　　主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。 　　零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。 　　施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。 　　四、施工过程的成本控制 　　（一）现场签证 　　现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由建设方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中建设方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。 凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。 　　因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应编制预算，经设计、监理单位和建设方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。 　　（二）工程进度款支付 　　原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣