房地产投资不确性分析.pptVIP

多因素敏感性分析 从图中可以看出，在阴影部分中任何一点都意味者NPV0，在非阴影部分任何一点意味NPV0。 阴影部分面积所占总面积的比例大小，近似说明年现金流入与年现金流出在此范围内变化时，方案发生亏损性大小 敏感性分析作用及局限 敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。 可以分析项目经济效益指标对不确定因素的敏感程度，找出敏感因素及其最大变化幅度，据此判断项目抗风险能力 局限：敏感性分析也存在不足，例如无法测定某敏感因素发生不利变动的可能性大小，即发生的概率。 第四节 概率分析 ? 一、概率分析的涵义 概率是度量不确定性的方法。概率分析也称为风险分析，是通过研究各种不确定因素发生不同变化幅度的概率分布及其对项目经济效益指标的影响，对项目可行性和风险性以及方案优劣作出判断的一种不确定性分析法。 应用概率分析法可以弥补敏感性分析在房地产投资项目分析中的局限性和不足。 在敏感性分析中，有一个基本假设是各个不确定因素发生变化的概率是相同的。但实际上，任何项目中的各个不确定因素在未来依某一幅度变化的概率是不会相同的。一个敏感性大而发生概率很低的因素，对项目的影响有可能小于一个敏感性小而发生概率大的因素。因此，为了正确判断项目的风险，有必要进行概率分析。 概率分析的目的在于确定影响房地产投资方案经济效果的关键因素可能的变动范围及其概率。通过计算在不同概率分布条件下房地产项目经济评价指标的期望值，说明房地产项目在特定收益状态下的风险程度。 二、概率分析的一般步骤为 （一）列出需要进行概率分析的不确定性因素，如产品价格、经营成本、销售量、投资额等； （二）选择概率分析使用的经济评价指标，一般是净现值或内部收益率； （三）分析确定每个不确定性因素的变化范围及概率分布； （四）进行概率计算，求出评价指标的期望值； （五）分析计算结果，判断其可接受性。 三、期望值法 概率分析主要以项目经济评价指标(通常是NPV)的期望值的计算为基础。在计算过程中，为了更形象，通常引用了决策树的形式。  期望值法 期望值法是通过计算项目净现值的期望值和期望值=0时的累计概率，比较方案优劣、确定项目可行性和风险程度的方法。 期望值法的步骤 1.选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定因素 2.确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围 3.分别计算各不确定因素每种情况下发生的概率 4.分别计算各种可能发生情况下的净现值、各年净现值期望值和整个项目寿命周期净现值的期望值 各年净现值期望值的计算公式： 整个项目寿命期净现值的期望值计算公式： 5.计算各年净现值标准差,计算公式： 6.计算净现值=0时的累计概率 7.对以上分析结果作出综合评价，说明项目是否可行及承担风险大小。 四、举例 例1:某房地产公司拟建一项目总投资为2000万元，建设期为1年，据估计，该项目在生产期内年净现金流量有三种情况：300万、400万、500万，发生的概率分别为0.2、0.3、0.5，项目生产期为8年、10年、12年的概率分别为0.2、0.5、0.3按折现率12％计算，试对项目净现值期望值进行累计概率分析。（价值时点为期末） 解：（1）利用决策树来描绘多阶段决策问题十分直观，如图将题中的条件标注如下 1 联合概率 净现值 加权净现值 0.04 -455.13 -18.21 0.1 -272.28 -27.23 0.06 -126.51 -7.59 0.06 -11.57 -0.69 0.15 232.23 34.83 0.09 426.59 38.39 0.1 431.99 43.20 0.25 736.73 184.18 0.15 979.69 146.95 2 3 5 4 2000万 300万 0.2 400万 0.3 500万 0.5 8年 0.2 12万 0.3 10年 0.5 (2)决策树表示方法中用每一个“枝”代表一个决策结果，不同枝的末端代表一个不同结果点。为此我们可以计算联合概率、净现值和加权净现值。 举一例： 联合概率＝P(A=400万元)×P(N=12年) ＝0.3×0.3=0.09 净现值＝－2000×（1＋12％）－1＋400×（P/A,12%,12）×（1＋12％）－1