深圳宝荷城营销代理投标报告7.12.17.ppt

一级竞争版块项目解析 ——金众蓝钻风景 一级竞争版块项目解析 ——万科·金域东郡 一级竞争版块分析总结 二级竞争版块——龙岗中心城竞争分析解析 龙岗中心城板块竞争项目——徽王府 龙岗中心城板块竞争项目——龙光·君悦龙庭 本案核心价值点梳理 环境 产品 人文 服务 主观因素 客观因素 东轴 植物园 绿色高尔夫 交通 原生山脉 规模 空中复式 庭院 观景露台 四重叠景 阔景 宽间距 小户 振业品牌 生态科技 振业城标准 泛会所 公益 人性化关怀 个性营销 情感 龙岗中心城 坪山新城 龙湖 综合价值项的量化分析，项目核心价值集中体现为： 地块环境：龙岗城市轴的绿色植物园，环境张力大； 产品品质：38万平米阔景小户，空中院落； 品牌影响力：振业集团的品牌知名度。 项目定位 形象定位 市场定位 价格定位 客户定位 定价方法 静态比准价 动态溢价 阶段均价 整体均价 客户来源 客户细分 群体特征 龙城东·植物园·38万平米山城疆域 定位诠释： 龙城东：最初的“龙城”指龙岗街道，然而时间推进，逐淡化了 专指街道的概念，而演变为泛指整个大龙岗版图； 提练“龙城东”为项目形象的定位前缀，将项目纳入 龙岗的城市区位，淡化“宝龙工业区”的边缘化印象， 强化区位价值。 植物园：以置身于256万平米植物园的空间概念，点明项目周 边可贵的自然资源，具有很强的标识性和资源稀缺； 山城疆域：置身于群山拥抱中的一座大城，结合植物园的概 念，直接明了的传播出项目的品质感。 项目定位 形象定位 市场定位 价格定位 客户定位 定价方法 静态比准价 动态溢价 阶段均价 整体均价 客户来源 客户细分 群体特征 项目定位 形象定位 市场定位 价格定位 客户定位 定价方法 静态比准价 动态溢价 阶段均价 整体均价 客户来源 客户细分 群体特征 形象推广演绎 大城小室·空中院 定位诠释： 大城小室：从“大城小室”的字面含义，传播这是一座大规模社 区里的小户型产品，具备较优越的社区环境，以品 质来彰显项目与传统小户型社区的差异，第一时间 建立项目“小户豪宅”的品质形象； 与影片“大城小事” 的谐音关联迎合年轻受众口味。 空中院：“空中院”是对“大城小室” 产品的内涵演绎，同时空中 院亦是对“空中庭院”、“空中复式”的概括，传达“墅 品小户”的产品理念； 项目定位 形象定位 市场定位 价格定位 客户定位 定价方法 静态比准价 动态溢价 阶段均价 整体均价 客户来源 客户细分 群体特征 项目定位 形象定位 市场定位 价格定位 客户定位 定价方法 静态比准价 动态溢价 阶段均价 整体均价 客户来源 客户细分 群体特征 市场推广演绎 项目定位 形象定位 市场定位 价格定位 客户定位 定价方法 静态比准价 动态溢价 阶段均价 整体均价 客户来源 客户细分 群体特征 市场推广演绎 客户定位 定位思路 客户定位 应用方法 目标 客户 细分 客户细 分方法 定位 我们的思路 客户细分 利益分类法 区域分类法 项目因素 市场研判 客户 定位 产品本身 项目地段 附加值 项 目 因 素 市场研判 大社区38万m2 小户型主力面积85-90m2 空中复式 四重立体景观 …… 宝龙碧岭工业区 东部发展轴 交通便利 （宝荷/沙荷/机荷/水官高速/深惠） 振业品牌 稀缺自然景观 商业配套、教育配套 政策调控，投资比例下降 90/70政策影响逐步扩大 客户定位 客户定位 定位思路 客户定位 客户细分 知识英才阶层 注重自我价值实现 知识精英追求效率 勤奋工作享受生活 有自己独特的品味 年轻个性充满活力 客户定位 定位思路 客户定位 客户细分 复式 理智型 经济型 享受型消费者，极高的人文感、较高的实用感 品牌形象与声望较高 公务员 复式单位 理智型 经济型 郊区型消费型，注重生态、环境、较高的实用感。 品牌形象，价格适中 工业区内中高层人员 复式单位 两房 冲动型 经济型 舒适感与实用感 功能配套齐全，价格适中 出租物业原住民 复式单位 经济型 投资型消费者，较高的实用感与舒适感 价格适中与功能配套齐全 小私营业主 1房、2房 复