郑州圣菲城市调定位报告185页8M2007年.doc

圣菲城（商业部分）市调定位报告 第一部分：市场调研 第一章 郑州及项目所在区域宏观经济概况与对比分析 一、郑州宏观经济概况研究 （一）郑州市宏观经济指标向好 房地产业是郑州国民经济发展的支柱产业之一，具有很强的产业综合性和关联性，对宏观经济的敏感度极高。近几年郑州宏观经济健康的运行形势为本市房地产业提供了十分有利的发展契机。 1.源源不断的需求动力——国民经济持续快速增长 90年代以来，郑州市GDP增长稳定在8%—15%之间，高于全国平均增长水平2—3个百分点。 2006年郑州市实现国内生产总值（GDP）2001.5亿元，按可比价格计算，比上年增长15.7%，是郑州市经济连续第7年保持两位数增长，也是自2000年以来7年中增长最快的一年。 2006年郑州市人均国内生产总值达到27798元，折合3520美元，较2006年增加16.64%。区域经济呈现增速发展的趋势日益明显。 2.市民消费升级 全市居民收入继续增加，房产等高档消费品支出明显增加。2006年，全市职工年平均工资为18861元，比上年增长13%。年末，全市城乡居民储蓄存款余额1620.7亿元，当年新增184.7亿元。居民消费性支出比上年增长5.5%，汽车、房产等高档消费品支出明显增加，消费升级趋势日益明显。 二、郑州房地产发展现状及政策分析 （一）2006年以来，郑州市房地产市场继续保持快速发展，呈现出投资总量扩张，市场供需两旺，市场结构总体合理的态势。 随着房地产投资和商品房市场价格的快速增长，自2006年以来政府宏观调控力度也不断加大，一系列金融、土地、房产政策相继出台，为房地产业的长期稳定发展提供政策护航。 房地产市场投资规模不断扩大。房地产业的支柱产业地位不断提高，开发投资规模创历史新高。2006年全年房地产业实现增加值99亿元，比上年增长42.9%，占当年全市建筑业增加值的78%。 房地产投资增长加快，2006全年投资总额突破200亿元，共完成229.9亿元，比上年增长36.8%，成为扩大投资需 求的重要推动力。 （二）郑州各区域房地产发展展望 1.西区楼市走出洼地 2007年，郑州地产的东西差距逐渐缩小。在“西进”战略的指引下，西区房地产开发节节升温，楼市异常活跃。现在，郑州西区楼盘均价与郑州东区楼盘的均价已经非常接近。 首先，一批西区地产企业扎根西区，包括亚星、布瑞克、世纪金源、城开集团、永威在内的西区企业，用高品质的产品和大投入带动了西区的城市建设发展。其次，西区老国有企业迁出市区后，留下了丰富的土地资源，吸引了一批有实力的企业进入西区。这也使得西区成为继南阳路板块、郑东新区板块之后又一个地产热点区域。 　　再次，郑州至西安铁路客运专线郑州段标志性工程西流湖大桥的正式开工，南水北调工程郑州段即将开工，使西区楼市的地理位置更显优越，各种社会独特性配套设施逐步完善，为西区楼市的价格拉升加重了砝码。 　　另外，西区城中村改造为西区地产继续升温提供了机会。随着岗坡、北陈伍寨村等城中村被纳入城中村改造计划，西区地产又被大量注入新鲜的血液，这使郑州市民购房有了更多选择。 　　2007年影响西区楼市的有两大因素，一个是老国有企业搬迁，另一个是城中村改造，两者都与土地有关。前者在2006年已有突破，2007年随着包括几个棉纺厂在内的老国有企业的土地正式入市，给西区地产发展提供了机会；而后者在2007年已进入实质开发阶段，随着岗坡、北陈伍寨村等一批城中村改造项目的入市，西部地产迎来了新一轮开发热潮。 从位置分析，陇海铁路以北五龙口一带和陇海铁路以南华山路、棉纺路一带将是西区开发的热点。而从价格分析，随着2007年郑州房价的整体逐步抬升，西区房价也会呈现稳中有升的局面。 2.北区房地产市场成熟地发展 郑州市城市建设近年来实施的“北移东扩”战略，推动郑州市北区房地产市场成熟地发展起来。近些年，郑州北区的房地产市场发展一直吸引着人们的目光。目前，郑州北区区域内供应高端居住项目依然集中在迎宾路三所附近，以类别墅产品为主的项目今年依然会有集中放量的基础，如迎宾路沿线，多个空白地块多为较低的容积率限制且有较严格的限高。 　　同时，在其他较成熟区域大中型地块逐渐难觅踪迹的情况下，北区的大中型楼盘开发可谓方兴未艾，一批由城市规划置换出来的大规模建设用地，交通环境与周边配套的成熟程度均较为优秀，2007年有较集中的放量。同时，建业集团高价拍得交通技校地块，成为郑州市又一较大规模的“地王”，势必进一步刺激北区乃至全市房地产市场的加速发展，区域竞争也将愈加激烈。 　　2007年郑州北区零售商业及生活配套商业发展迅猛。在花园路北段和经三路北段沿线，一大批体量庞大的商业地产项目日渐聚集，并且依托道路周边特殊的商业环境，逐渐形成一个个特色十足的经济带，而这些新兴的商业项目，完全不同于以往大卖场