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西安经天伟略置业服务公司 西安经天伟略置业服务公司 西安经天伟略置业服务公司 政策法规 地方政策 重大新闻 一级市场 二级市场 国家政策 政策篇 2012西安房地产市场回顾与13年市场趋势研究 市场篇 区域篇 市场环境 投资环境 重大事件 大企动向 土地市场 成交情况 供求变化 成交情况 自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。 坚持调 控政策 不动摇 警钟长鸣 二套房 首付款 比例不 得低于 40%。 90㎡以上 首付款比 不低30%； 二套首付 ≧50% 贷款基准 利率的1.1 二套首 付不低 于60% 限购令 露头角 2011 2010 2010 落实调 控政策 暂停放 居民家 购买3套 及以上贷款 2010 2013 政策摘要 政策一路升级 调控成绩显著 2011年—2012年，楼市历经大浪淘沙，回归平稳 2000年以来一直有专家呼吁楼市发展泡沫化，国家也出台了一系列调控政策，近两年政策的不断升级才见成效，调控的结果来之不易 现目前政策的出台不在继续打压，而在维护调控成果。 “国五条”的发布是为广大蠢蠢欲动的房企敲响警钟。 政策成果 大企动向 对于2013年楼市走向，多数房企负责人都向记者表示：“抱谨慎乐观态度”。而与2012年初制定销售目标时谨慎持平不同，2013年一开始，多数房企就表现出“亢奋”状态。 保利12年首破千亿目标，对外报保持20%—30%的年增长率 绿地13年目标定为3000亿元，增长率40%左右 恒大、中海，均已将目标定在千亿以上 融创中国也表示，2013年其销售目标将从去年的300亿元调升至450亿元，上调50% 富力地产销售目标380亿—450亿，增长20%—40% 2013年房企销售目标集体看涨，没有一家下调或者持平，最保守的预期也确立了10%的涨幅，多数企业保持在20%-30%的增长幅度。 2012年商品房住宅销售面积增长2%;住宅销售额64456亿元，增长10%，其中住宅销售额增长10.9%。 多家券商在近期的报告中也都提到对2013年国内的房地产市场表示看好，但对于市场回暖导致房价迅速上涨，均提出了“可能引发调控收紧”的预警。 大企业对13年市场多包乐观态度，下半年加速拿地不库存但都较谨慎。 楼市数据 11年全年西安楼市未松动、成交量大幅缩水 2012年初拐点初现 4月份量价齐跌，成交量回缓 下半年小幅度震荡上行，全年住宅成交1000万㎡，同比上涨8% 成交价格6806元/㎡，同比上涨3% 楼市历程 ?从今年各类用地供应走势来看，迚入三季度后，居住、商业类用地出现了较为明显癿持续增长态势，迚入四季度后，出现了近似直线上升的态势； ?城南、高新二期觃划暂未迚行土地放量，现有觃划区域又处于枀度饱和状态，年内土地供应量幵未出现大幅增长态势； ?部分城区由于仍旧有大量土地储备以及随着新区的打造，其供应量均出现大幅上升。 ?城西区作为城市新兴拓展区域，由于基础设施条件较差，开収难度相对较大，开发初期通过低价栺癿出让土地不开収企业迚行合作，以推动城区癿快速建设。 土地供应 各大房企2012年西安拿地布局图 2012年各大腕在西安土地市场上大有作为，从保利到华润，从万科到龙湖。就连作为龙头老大的万科也加入了这场土地的大混战。万科声称“不拿地就要挨饿”，跑马圈地，开疆拓土已经成为了房企必经之路。今年西安土地市场上最火热的要属城北草滩、三桥等待开发板块。 2009年以来，西安整体成交量有所下滑；11年到12年有小幅度上涨 10年以后成交均价增速放缓，目前呈现稳定、健康的价格增速阶段 11年后西安的房企作出让步，12年全年市场逐步回暖 量价走势 城市年新增住房需求 (一)城镇化需求西安市目前有城镇人口582万按照年平均增幅1.4%来看每年需要新增8万的城镇人口。如果依照目前26.3平米的人均住房面积也就是每年会有210万平米的新增住房需求。 (二)婚房性刚需“80后”的青年群体已经普遍迚入适婚年龄他们已经成为房地产市场中重要的客户群。幵且适婚年龄人口的数量还将持续走高。从西安市近年来的新婚人数来看2005年以前基本上每年保持在5万对新人而近5年来来新婚人口成直线递增态势2011年新婚人口达9.58万对预计2012年约有近10万对新人结婚他们之中超过70%都有购房置业的迫切需求按照西安市户均2.95人和人均26.3平米计算2012年婚房大约会产生100000*2.95*26.3*0.7=543万平米需求。而且根据之前的人