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模块六 其他税种纳税实务 【教学目的要求】 技能目标 1．能办理土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、关税、城镇土地使用税、房产税、车船税纳税申报； 2. 能进行土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、关税、城镇土地使用税、房产税、车船税会计核算。 知识目标 1. 掌握土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、关税、城镇土地使用税、房产税、车船税应纳税额的计算、纳税申报和税款缴纳； 2. 理解土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、关税、城镇土地使用税、房产税、车船税基本知识； 3. 熟悉土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、关税、城镇土地使用税、房产税、车船税的会计处理。 【教学重点和难点】 教学重难点：土地增值税、印花税、房产税 一、土地增值税实务 （一）土地增值税的基本要素 1、概念和特点 （1）概念：是对有偿转让固有土地使用权及地上建筑物和其他附属物产权，取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。 （2）特点： 以转让房地产取得的增值额为征税对象；征税面比较广；采用扣除法和评估法计算增值税；实行超额累进税率；实行按次征收 2、征税范围 是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附属物产权取得增值额 （1）一般规定 ①土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税； ②土地增值税既对转让土地使用权征税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税； ③土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠予等方式无偿转让房地产，则不予征税。 （2）具体规定 ①以房地产进行投资、联营：暂免征土地地增值税，再转让，属于土地增值税范围 ②合作建房：建成后分房自用，不征税，建成后转让，则需要征土地增值税 ③企业兼并并转让房地产：现免征 ④交换房地产：应征土地增值税，但个人之间互换自有居住用房地产，可以免征 ⑤房地产抵押：免征土地增值税，但抵债转让，应征土地增值税 ⑥房地产出租：免征土地增值税 ⑦房地产评估增值：免征土地增值税 3、纳税人 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人 4、税率：30%～60%的四级超率累进税率 5、土地增值税的减免税规定（略） 6、土地增值税纳税期限 （1）转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报 （2）可以定期进行纳税申报 7、土地增值税的纳税地点 房地产所在地 （二）土地增值税的计算 1、计税依据 （1）计税依据：转让房地产的增值额 （2）公式：增值额=收入－税法规定的扣除项目金额 2、收入额的确定 包括货币收入、实物收入和其他收入 3、扣除项目及金额 （1）取得土地使用权所支付的金额 以出让方式取得土地使用权，为支付的土地出让金； 以行政划拨方式取得土地使用权，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金； 以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 （2）开发土地和新建房及配配套设施的成本（房地产开发成本） 土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 （3）开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用） ①对于利息支出以外的其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5%以内计算扣除 ②利息支出 凡是能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金额机构证明的，利息支出不得单独计算，应并入房地产开发费用中一并计算扣除，按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本金额之和，在10%以内计算扣除 （4）旧房及建筑物的评估价格 应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税 （5）与转让房地产有关的税金 有营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加 房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除 （6）财政部确定的其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除 4、应纳税额的计算 （1）转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算 计算增值额=收入额－扣除项目金额 计算增值率=增值额/扣除项目金额 确定适用税率 依据适用税率计算应纳税额 应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 例：某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元，开发该写字楼有关支出：支付地价款及各种费用1000万元，房地产开发成本3000万元，财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算