房地产信托融资模式(终告).docVIP

1 引言 1.1 房地产信托概念 房地产信托是信托业务的一种。所谓房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。 1.2 2011年房地产信托相关政策 房地产作为拉动我国经济增长的支柱产业，其影响力已经渗透到了我国的经济、财政、金融和民生等领域。但目前，房价飙升，远远超过了一般国民收入水平，所导致的已经不仅仅是经济问题，而逐渐发展成为一个社会问题。 从2010年9月底被称为史上最严的“新国十条”出台，房地产就一直处于风口浪尖。而2010年下半年起，房地产信托的市场占比就一路走高，也引起了各方关注，2011年上半年，数度有房地产信托将被叫停的传言。因此，5月份银监会两度辟谣，强调“信托公司在依法合规、风险可控前提下开展房地产信托业务”的情况下，监管层不会暂停房地产信托业务，年内也不会出台新的调控政策。但是随着房地产信托融资的井喷，5月底，银监会对房地产信托发行较多的几家信托公司进行了约谈，对房地产信托业务进行了窗口指导。至下半年，房地产市场风险逐渐堆积，监管层要求信托公司“今后凡涉及到房地产的相关业务都逐笔报批”，同时增加了相关政策实施力度。 2011年对房地产信托影响最大的政策是2月12日由银监会印发的《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》（银监发【2011】11号），其对信托公司净资本、风险资本计算标准和监管指标做出了明确规定，这意味着净资本管理正式进入实际可操作阶段，并将在年底进入“结算期”。受到融资类房地产信托业务的风险系数高达3%的影响，一些早期房地产信托业务发行占比较大的信托公司的风险资本将趋紧甚至不足，因此，部分信托公司不得不主动压缩房地产信托业务，调整业务结构，以满足净资本管理的要求。 2 房地产信托融资模式分类 基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。 2.1 贷款型信托融资模式 房地产贷款信托是指通过发行信托计划，募集资金后贷款给开发商使用，年限一般为1～2年，年利率4.5％～8％，该模式操作简便，技术含量低，在前期的信托产品中，占了很大比重，包括万科等大型房地产企业均采用过此种融资方式，但该模式由于此类业务与商业银行常规业务具有强烈的重合性，信托公司劣势明显。这种方式从本质上来说，与房地产公司通过抵押向银行获取商业贷款是一样的，只不过这里的资金来源是信托公司而已。 2.1.1 操作流程 这种方式的基本操作手段是，房地产公司首先利用自有房地产开发项目通过信托公司设立信托项目；然后信托公司向委托人募集信托资金，并将募得的资金贷给房地产公司；房地产公司通过某种方式对信托贷款的偿还进行担保，到期偿付本金及利息。 图1贷款型信托融资模式操作流程图 2.1.2 特点及优势 对公司(项目)要求 要求的风险控制机制 退出方式 “四证”齐全 自有资本金达到35％ 二级以上开发资质 项目盈利能力强 资产抵押（土地、房产等不动产，抵押率一般在50％左右）、股权质押、第三方担保、资金监管、受托支付、设置独立账户 偿还贷款本金 融资金额 融资期限 融资成本 视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等 以1-2年居多，最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划 一般高于同期银行法定贷款利率，目前在12％- 20％居多。 优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息可计入开发成本。 劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。 2.2 股权型信托融资模式 此类信托是指信托投资公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，并不直接经营房地产企业或房地产项目，而是与相关当事人签订协议，约定在一定时间，相关当事人按约定价格（溢价部分为信托投资收益）回购信托投资公司的股权或所有权。信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念，只要求在阶段时间内取得一个合理回报（年收益率一般在5％－8％之间），并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权及大部分的利润。在这种模式下，房地产企业除了实现融资目的外，还能够提高企业的信用等级。因为根据121号文规定，房地产企业自有资金应不低于开发项目总投资的35%，而这35%必须是所有者权益。通过信托资金的增资扩股，则可顺利的解决了这一难题，可谓一举两得。 2.2.1 操作流程 这种信托项目的运作方式为：首先是信托公司向委托人