成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案01PPT.ppt

特点总结： 临光华大道高层电梯面临破四难题。 江安河景观带高层电梯接近破五。 花园洋房由于其稀缺性，销售状况较好，价格较高。 联排别墅在片区内更加稀缺，潜在项目均有同类产品推出，未来潜在竞争较大。 在售竞盘分析: 春天大道 占地面积：500多亩 建筑面积：31万㎡ 容积率：1.8 绿化率：60% 建筑密度：24% 总户数：3600户 产品形态： 花园洋房、联排别墅、高层电梯 电梯面积：87－170㎡ 电梯价格：3700-5000元/㎡ 开盘时间：2006年9月 销售进度:二期咨询中 销售进度 一期： 推盘时间为2006年11月，主推联排别墅、高层电梯, 电梯均价5000元/㎡ ，联排190-250万/套，双拼430-490万/套 。 二期： 开盘时间2007年5月19日。主推产品高层电梯。临光华大道高层电梯,预计均价为4100元/㎡；临江安河景观带区域高层电梯,销售价格为4900元/㎡。 主题诉求及卖点 在售竞盘分析:依云镇 销售进度 分二期开发。 一期于2006年5月开盘，主要开发花园洋房和联排别墅，洋房均价为4500元/㎡，目前余2套。 二期为高层电梯公寓，开盘时间：2007年7月。 主题述求及卖点 在售竞盘分析:香瑞湖 销售进度 主题述求及卖点 在售竞盘分析:锦绣森邻 推盘次序 主题述求及卖点 在售竞盘分析:西花汀 推盘次序 2006年12月，一批次推出，销售均价为3500元/㎡。 目前余9%左右 2007年4月，二批次推出，销售均价为3650元/㎡。 目前余70%左右。 主题述求及卖点 在售竞盘分析:朗润园 推盘次序： 目前一期全部为高层电梯，共500多户，销售均价　3680元/㎡。 即将推出的竞盘分析: 彩叠园 项目介绍 彩叠园以低密度产品为开发主线，有独立别墅、联排别 墅、叠拼别墅和少量高层景观洋房，并且引进Boutique 的概念，在户型设计上多样化、丰富，且建筑形态多元 化，突出个性化的需求。同时配备豪华会所、商业设施、医疗诊所、幼儿园等各类配套，力求打造为大型低密度的高档生态居住区。 即将推出的竞盘分析:金河谷 预计项目开发分期 潜在竞盘分析 天蕴项目：占地约225亩，产品方向预计为联排别墅及部分高层。 中兴项目：占地约400亩，产品线较长，与本案有一定类似。未来可能面临激烈市场竞争。 建筑布局特点 围合布局： 城市化产品临路布置。 别墅类产品内置。 均好性优势： 高层的河景。 低层的私密。 经济指标罗列 净用地面积：106667㎡ 总建筑面积：245777㎡ 电梯公寓建筑面积： 69251.69 ㎡ 花园洋房建筑面积： 11199.18 ㎡ 联排别墅建筑面积： 121928.1㎡ 沿街商业建筑面积： 5316㎡ 容 积 率：1.96 建筑密度：27.98% 绿 地 率：35.10% 前期定位思路 1、联排别墅类产品市场表现良好，同时有较高的投资回报。 2、高层增加容积率，降低楼面低价，增加利润要求。 3、政府规划制约高层和低层的建筑布局。 难题一：如何应对品牌同质化竞争？ 区域内已经集中了诸如万科、蓝光、和黄、江安春等大型开发商。 品牌开发商的集中，不是体现在竞争上，而体现在本案借势策略。 品牌的塑造决定本案的开发价值，是利润最大化的要求。 难题二：如何化解两类客群的矛盾？ 如何在合理推盘策略指导下达成： 对不同品质产品的价值最大化？ 如何在合理营销成本上达成： 对不同需求阶层意识形态的述说、共荣与共融？ 难题三：如何消化大体量的电梯公寓？ 如何解决大体量的电梯公寓集中放量问题？ 尤其体现在： 如何解决一个较长的销售周期内 电梯公寓的销售疲软问题。 两类目标客群特点描述 电梯类客群：城市新贵 他们多为25-35岁年轻型客群，他们富有激情，对生活充满热爱且有一定经济实力为理想“买单”。他们崇尚新鲜事物，追求时尚、便捷的生活方式，强调新颖无束的空间格局。他们忙碌并享受着。 低层类客群：低调的奢华 他们拥有美满的家庭且事业小有成就；他们处事稳重，消费理性。健康的、自然的、人文、私密的居所是他们身之所向。与其心灵共鸣的生活境界是他们的心之所求。 他们来自于两个阶层 一个阶层， 他们年富力强，锐意进取，正行走在成功的路上，并开始或已逐步实现自己的理想，他们的财富积累虽然不多，但收入颇丰，所以他们的消费观念和意识时尚、超前，他们对生活品质需求品质而又个性。 另一个阶层， 他们已步入中年，他们的事业已经小有成就，所以他们对生活品质以及产品形态有着更高的要求。 但他们属于一个圈层 也许他们来自不同的行业，也有不同社会地位和财富的积累程度，共同的理想让他们融入同一圈层。但他们都