天津中团泊湾别墅销售提案2010.pptVIP

中惠团泊湾销售建议 纯正血统　精诚所至 中惠团泊湾 项目基本情况认识 严酷的形势 坚定的目标 简要操作方案 项目基本情况认识 占地17万平米，建筑面积8.5万平米，容积率0.63 开盘时间2010年10月30日,入住时间2012年3月1日 393席地中海风格联排和双拼，其中联排Ａ户型142套，占比36%；联排F户型228套，占比58%；双拼户型24套 联排售价每套270万—360万，双拼售价450-500万 竞争项目主要有大梅江区域、西部新城、东丽湖和团泊湖周边四大板块20个项目,以下是部分竞争项目对比 项目基本情况认识—竞争项目对比 项目基本情况认识 据可靠资料，团泊湾还有300套以上的别墅未售，其中包括未开盘的房源 未售房源中联排A户型比例近50%，双拼销售最好 从布局上看，小区中心位置和大户型得到客户认同 综合比较看来，目前项目的销售速度已经落后于工程进度，销售节奏很难与项目的整体品质匹配。 竞争项目对比 团泊湾 纯别墅社区 6.6—7.5米面宽 户型长宽黄金分割比例，采光条件好 首层6.9米挑空，赠送50平米拓展面积 容积率0.63，室外空间舒适，更多私享空间 顶层赠南北露台 全下沉车道，地下车位和地上车位结合 项目基本情况认识 同等面积的户型 左边中惠，右边光耀 团泊湾A户型最小面宽6.6米，进深11米 光耀城A户型面宽都为4.5米，进深12米 从户型看我们有明显优势 项目基本情况认识 从天津房地产综合信息网网签数据看，截止3月12日，光耀城已售备案量为 239套，团泊湾已售备案量为 32套 销售结果的差距不能说明两个项目的实际差距应该在产品、策划、销售、团队多方面寻找问题。很多方面的工作可以调整促进销售（例如搜房口碑指数：光耀城87，团泊湖庭院79.8，团泊湾39） 严酷的形势 坚定的目标 天津限购细则 对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女)、能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)； 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 严酷的形势 坚定的目标 面对更严厉的调控，最好的办法就是快速行动，在移动中寻找机会，所有的难题都有答案 从长期看，经济型别墅绝对是市场主流，但是现在必须用事实来验证产品价值 一期的销售要为二期开发开辟道路，只有快速销售才能为二期产品升值奠定基础 积极的销售策略也能对周边竞争项目形成挤压，把握主动优势，同时鼓舞和提升团队士气 制定目标的前提是下半年限购和信贷措施略有松动，能够通过变通的办法支持销售 2011年十月之前完成350套的销售目标 严酷的形势 坚定的目标 2011年十月之前完成350套的销售目标，保留50套左右的房源准备结盘提升 项目按照户型比例和位置重新调整价格，拿出部分主推房源做诱导销售，形成阶梯价差 十月之前要消化全部的A户型房 严酷的形势 坚定的目标 从长期看，经济型别墅绝对是市场主流，但是现在必须用事实来验证产品价值 天津的房地产市场将在三年内形成二元市场格局，保障房的用地和资金都对主流普通住宅市场逐步挤压，高端市场更多依靠市场调节 所以，未来三年天津的经济型别墅供应依然紧张，市场前景看好 严酷的形势 坚定的目标 积极的销售策略对周边竞争项目形成挤压，把握主动优势 2010年天津别墅项目多达61个，其中在售项目45个。在城区和近郊的项目有21个，与团泊湾形成替代性竞争，主要集中在西部新城、东丽湖和大梅江区域 我们的优势在于开发较早，占据核心区域，规模较小，相对灵活 简要操作方案 如何实现350套的目标？ 简要操作方案 产品定位的调整 推广形象的呼应 特别时期 特别销售 建筑之魂在人和 简要操作方案 产品定位的调整 天津市场在售别墅价格区间上的三个层次 顶级别墅：招商钻石山，金地紫乐府，万科城南岛，京基领域（1200万以上） 城市别墅：中信珺台，首府136栋，华润中央公园（600-1200万之间） 经济型别墅：碧桂园，海尔家国，光耀城 简要操作方案 产品定位的调整 团泊湾的主力户型是经济型别墅 团泊湖区域是天津向南扩城的主力方向，三年内周边生活配套逐步完善，完全可以作为第一居所 现在河西区和南开区的高端住宅(非别墅)的单套均价也在200万元以上，因此实现别墅之梦就在团泊湾 300万左右的联排是二代别墅置业的主流，必将满足更多的刚性升级需求 简要操作方案 推广形象的呼应 思路决定出路，把握城市未来 登陆团泊湾畔，共享非凡价值 2013年前的最佳福地 三年改变一辈子，性价比最好的房子