房屋租赁的法律关系.PPTVIP

* 房屋租賃的法律關係 報告人：黃聰明 博士 壹、民事行為的法律關係 一、民事行為之誠信原則：行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。 二、侵權行為之損害賠償：因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵 害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償 相當之金額。 三、契約行為之忠實履行：買賣、租賃、借貸、旅遊、出版、委任、合夥、合會、和解、保證…等 貳、房屋租約的法律關係 一、契約概論： 1、契約的定義：當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。 2、契約的原則：私法自治、契約自由。但不得違反強制、禁止規定，不得有背於公共秩序、善良風俗。 3、契約的類型：要式／不要式、定期／不定期…等 二、房屋租賃契約：民法、土地法 1、 租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之 契約。 2、不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。 三、房屋租賃契約之定金、押金、租金 1、定金的法律效果：除當事人另有訂定外，適用左列之規定： (一)、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。 (二)、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。 (三)、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加 倍返還其所受之定金。 (四)、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。 2、押金： 3、租金： 四、房屋租賃契約之類型與原則 1、定期租約：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」定期租約非有法定條件、或經雙方同意，任一方均不可任意終止。 2、不定期租約(租約默示更新)：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」 五、房屋租賃契約之原則 1、不定期租賃收回房屋之限制：出租人非因左列情形之一，不得收回房屋： 一、出租人收回自住或重新建築時。 二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。 四、承租人以房屋供違反法令之使用時。 五、承租人違反租賃契約時。 六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。 而承租人則可定一個月以上期限，通知終止。 2、買賣不破租賃：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。但是，「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」 六、轉租的法律效果 1、房屋原則上得轉租：承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。「承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」 ２、轉租之責任：「承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」 ３、對第三人行為之責任：「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」 七、契約之終止： １、先期通知程序：定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，或承租人死亡，由其繼承人終止契約者，其終止契約，應依習慣先期通知對方；若不動產之租金，以一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定一個月之末日為契約終止期，並應至少於一個月前通知承租人。 ２、租賃契約終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之。(民法第454條)。 ３、承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。(民法第454條)。 參、房屋租賃的法律關係 一、出租人的權利義務 1、收取租金的權利：於定期租約的情形，承租人遲付房屋租金之總額，達二個月之租額者，出租人得終止房屋租約。 2、留置的權利：承租人積欠租金時，出租人就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。 3、租賃物之修繕與保持合於約定使用之義務：租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，原則上，由出租人負擔。 4、繳稅義務：就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。 二、承租人的權利義務 1、支付租金之義務：承租人應依約定日期，支付租金。「承租人如因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，仍不得免其支付租金之義務。」民法第441條。 2、善良管理人之注意義務：承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、