如何作产品企划.docVIP

如何作好产品企划 产品企划也可以称为产品构想，其主要内容通常包括七个部分： 基地基本资料 基地附近环境资料分析 基地附近重大公私投资方案资料分析 政经环境资料分析 销售市场资料分析 竞争个案资料分析 产品构想 现分别将其内容说明如下： 基地基本资料 如果对基地的了解愈深入，则愈可能获得业主的信赖而增加合作机会，反之，如果对基地的基本认识不足，甚至产生错误，则必然无法令人信赖，也就无法顺利获得认同而拿到案子。因此，对基地基本资料的充分掌握表现，往往是成功销售的充分条件，白话些说，就是“成事不足，败事有余”的因素，所以，对任何一位销售人员而言，在接触一个案子之前，一定要用心的、仔细的去了解有关基地的资料。通常此种资料包括三个部分——基地资料、附近环境资料、附近重大公私投资方案资料。 接下来，我们即以举例的方式，将此三种资料的表现方式予以提出，以利参考。 一般典型的与较完整的常有的基地基本资料的表现方式如下： 〈例〉基地基本资料的表现方式 坐落位置；基地面积；使用分区；前面道路（宽）；次要道路（宽）；建筑密度；容积率；前院高度比；后院深度比；最小后院深度。 此部分的资料，看似复杂，其实大多可以从业主或是建筑师处取得资料（故与许多建筑师建立关系，也是十分重要的工作）。如果能配合画面的说明，其可读性更高。 基地附近环境资料分析 本部分须将个案附近的环境加以重点描述，包括区域特性、发展沿革、人口结构、都市计划、土地使用、公共设施、交通运输等内容，以彰显对该地区的了解。当然，能以图效果更好。 〈例〉基地附近环境分析的表现方式（文字） 一般典型的表现方式如下： 本案位于国父纪念馆特区 本案邻近信义计划特区 本案附近运输系统良好 本案附近商圈气息浓厚 本案附近文教气息浓厚 本案附近公园设施完善 本案附近时常机能充足 本案附近行政中心特多（以上几点都需详细描述，予以论证） 综合以上分析可知本案性格如下：……………………. 〈例〉基地附近环境分析的表现方式（图表） 通过地图的方式表示出本案的周边环境分析 基地附近重大公私投资方案分析 由于重大投资方案（如交通建设、公共设施、新市政开发）与私人的大型投资开发计划，都会改变一个地区的区位条件（location），因此也必须在行销计划内加以说明与分析。 政经环境资料分析 房地产时常受到整体政经环境影响甚大，同时，也直接形象到个案推出时机、价位与产品的规划，因此，在（行销计划）中，就必须对整体环境加以分析，虽然不同的理论或专家会有不同的看法，但基本上对于（三率）——利率、汇率及通货膨胀；与（三策）——建管政策、土地政策及金融政策的描述与预测都应在本部分加以说明分析。 销售市场分析 〈例〉销售市场的表现方式（文字） 本部分的内容在于说明当前房地产市场的整体情况，包括：产品形态、价格、供给量及销售率等，以作为判断时常大势的基础，其分析的地理范围以市县为宜。 针对近年来当地的房地产发展近况，以及现在房地产业的发展势头，预测将来的发展方向。 〈例〉销售市场的表现方式（图表） 历年某某地区推案量及销售率 年度 个案数 可售金额 售出金额 可售户数 售出户数 销售率 另外利用图来表示 由于房地产时常的区域性极为强烈，因此，如果能在销售市场分析的部分，将该地区市场主要购房者的特性予以归纳，则不但有助于产品构想的发展，也对广告与业务企划都有很大的帮助。这就是房地产市场特性分析。 竞争个案资料分析 所谓竞争个案资料，即将与本案有竞争性的个案的资料加以收集，使为产品定位之参考。说收集个案为避免范围过大，通常只还三种范围：一为本区域内归区二年所推出的个案；二为本区域内未来一年内可能推出的个案；三为过去一年内大区域（如：市，县） 中销售成绩良好的个案。 资料的收集当然是一详细为好，一般而言，所包括的资料应该尽可能的包括： 案名；土地使用分区；工地位置；投资公司名；企划销售者；规划设计者；规划用途；基地面积；建筑面积；建筑楼层；规划面积；主力面积；一楼用途及单价；二楼以上平均单价；车位种类及价格；单价范围；主力总价范围；总可售金额；规划户数；可售户数；已售出户数；销售率；银行贷款；公司贷款；公开日期；调查日期；工程进度；户型结构；整体规划构想；交通环境；去化顺序；客源分布情况；付款方式；诉求重点；基地位置图。 除了上述资料外，如果能取得其个案之销售海报、地图、价目表等销售工具，则更有利于产品之分析。 竞争个案资料表（单一个案） 案名 工地位置 投资企业 企划销售 建筑项目 规划用途 土地面积 建筑面积 总建筑面积 规划面积 主力面积 一楼单价 平均单价 车库单价 单价范围 主力单价 可售总额 规划户数 可售户数 售出户数 销售率 银行贷款 公司贷款 开盘日