广西南宁五象新区水榭逸价值白皮书.docVIP

广西·五象新区 水榭逸居项目价值白皮书 南宁项皓房地产咨询有限公司 二OO九年九月 目 录 第一章 项目价值的定义及构成要素 1 项目价值的定义 2 项目价值的构成要素 3 实现项目价值的过程 第二章 项目价值构成要素分析 地域价值 物业价值 附加价值 第三章 项目价值的应用原则 核心项目价值的选择 项目价值的核心提炼和诉求 第四章 结论 第一章 项目价值的定义及构成要素 1.1 项目价值的定义 项目价值是指在房地产项目开发中，房地产商品能够满足人们各种需求的属性。 1.2.1 地域价值 项目的地域价值主要细分为以下价值部分： 区域价值地段价值地块价值 1.2.2 物业价值 物业价值由以下几方面体现： 规划设计的先进性和独创性建筑功能的先进性和综合性1.2.3 附加价值 附加价值是提升项目物业价值的支撑点，主要由以下价值组成： 人文价值 服务价值品牌价值1.3 实现项目价值的过程1.3.1 项目价值的构建 主要目的是通过项目核心价值的构建，明确项目主要的资源优势和核心市场卖点，为项目的营销指明市场导向和提供理论基础。 1.3.2 项目价值的核心 作为实现项目价值市场化的主要环节，其目的主要是通过项目营销人员对项目核心价值的理解和掌握，将项目核心价值与市场和客户进行碰撞和对接，以引起市场和客户对项目的关注，并对项目的核心价值认知和认同，最终成为项目的支持者和购买者。 水榭逸居第二章 项目价值构成要素分析2.1 地域价值：2.1.1 区域价值 2.1.1.1城市发展前景未来发展前景： 中国—东盟博览会永久性会址落户南宁，为城市发展提供了百年难遇的历史机遇。中国-东盟自由贸易区，这个世界人口最多、发展中国家最大自由贸易区的加速发展，使南宁作为中国-东盟自由贸易区国际枢纽核心，地缘优势突显，城市地位迅速国际化，以为契机，提出新的城市发展思路：围绕“博会”，尽快把南宁建成面向东南亚、与世界其他国家和地区接轨、融合的国际性现代化城市和物流中心，最终发展成为“东盟商贸区经济核心”。泛北部湾经济圈：中国第四经济增长极 2007年，泛北部湾经济圈战略列为中国全球经济战略体系的重要部分，作为中国与东盟各国合作成果的落实平台，该经济圈面向全球发展，在大湄公河经济走廊等经济利好因素推动下，其发展前景被国内外经济权威及政府要员一致看好，成为继珠三角经济圈、长三角经济圈、环渤海经济圈之后，中国第四大经济圈，发展空间广阔。2.1.1.2区域未来发展前景区域行政信息文体商业商务中心依托于城市良好发展前景，南宁市加快城市化进程，提出“西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南”城市总体发展方向。而重点向南说的就是“五象新区”建设。根据《五象新区规划》，五象新区的功能定位为：中国—东盟自由贸易区的区域性贸易中心；泛北部湾的总部基地；区域性的物流、高新产业和加工业基地；南宁市行政、信息、文体、商业商务中心。区域整体规划“再造一个新南宁” 规划根据南宁市委、市政府提出的“再造一个新南宁”的城市发展战略，在新区规模的界定上，以当前南宁市的现状城市规模170平方公里为参照，提出新区的发展规模定为175平方公里，并在此范围内进行了规划研究，规划人口规模定为150万人。 新区规划的主要内容包括了175平方公里的规划研究、88平方公里的分区规划以及18平方公里核心区规划。 88平方公里的分区规划属中远期规划，主要是按照五象新区的发展定位，对分区的用地布局、公建设施配套、道路网络等方面进行科学规划，形成集约性、节约型、环境友好型的发展模式，带动城市跨越式发展。18平方公里核心区近期的城市建设，计划用5年左右的时间，使之成为一个具有时代气息和民族风格的环境优美、舒适宜人的城市新区。区域交通体系 水路方面，邕江穿城而过，沟通各地；海运方面，五象新区紧逼钦州港，出海便捷铁路方面，湘桂铁路就在五象新区，玉洞火车站也将落户新区航空方面，五象新区核心区距吴圩国际机场仅30公里陆路方面，新区通过南宁大桥、仙葫大桥等跨江大桥与市中心区连为一体；五象大道、玉洞大道、堤路园、银海大道、南宁大桥南岸和龙岗大桥延长线、环城高速公路、南北高速公路、南北二级公路、南蒲路等道路连接内外交通，非常便捷。区域配套设施 文化艺术中心，选址在南宁大桥延长线西侧邕江，占地面积约400亩，选址中主要将交通便利、城市景观作为因素。 体育中心，在五象大道南侧、紧邻规划中的跨江主干线，占地面积约2000亩将交通疏散、城市景观、带动周边地块的开发、与体育运动学校实现资源共享等方面作为。 市级行政中心，选址在五象大道以南、南宁大桥延长线以东，紧邻五象岭森林公园，该选址主要是考虑对新区的带动作用。 “老南宁”、大型娱乐项目等，选址在邕江与高速公路交汇的三角地带，这主要是考虑沿江景观和对土地的集约利用。2.1.2 地段价值2.1