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五爱深港客运美博交易中心营销报告;前 言: 沈阳的商业市场正处于一个快速发展的成长期，我司将根据市场发展情况，以全新商业地产的发展模式，贯穿整个项目的工作过程。力求紧密结合五爱深港项目销售力的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩。 同时，我们将尊重市场，尊重消费者，尊重商家，实现发展商的预期目标与项目的可持续性发展，最终实现企业、经营者、投资者等三方利润的最大化。;市场审视;一、沈阳商业环境分析 （一）沈阳整体商业环境分析 ? 整体市场状况 沈阳商业经过历史的发展，在购物模式、竞争格局以及消 费者观念变化方面呈现以下特点。;太原街;中街;1. 传统百货与新兴商业形成新的竞争格局。 沈阳商业正处于一个新的发展时期，传统百货（如中兴、联营公司）努力通过改造购物环境增强竞争实力，巩固商业地位；同时大量外来百货和超市进入沈阳，如卓展百货、西武百货、大悦城，较早进入沈阳的还有盘锦兴隆大家庭、沃尔玛、家乐福、乐购等，这些大型商业机构相继进驻沈阳，加入竞争行列，形成了传统百货与新兴商业形式并存的商业局面。;2. 人们消费观念已经逐渐发生变化。 先进的商业经济模式给沈阳人民带来了生活和消费观念的变革，消费者正从单纯的购物行为向集购物、娱乐、餐饮、观光、旅游等多功能为一体的一站式消费模式转变。追求舒适的购物环境和全新消费体验逐渐成为沈阳人的消费趋势。;3. 以中街、太原街为商业中心逐渐向周边区域发展 政府对城市建设布局的重新规划，促进沈阳商业市场的进一步发展。整体规划的重心是通过太原街和中街两大商业街的改造及重新定位，提高其商业的辐射力，从而带动周边区域商业的发展。;4、 规划中的商用物业市场供应量不断增大 随着经济的发展，以及沈阳“金廊”工程的进行，房地产迅速发展，特别是城市中心的商业物业发展极快，使得沈阳的商业竞争越来越激烈。;二、本案区域商业环境分析;五爱商圈地处沈阳市的核心商业区内，商业地理位置便利，距沈阳桃仙国际???场20 分钟车程，沈阳火车北站5 分钟车程、火车南站10 分钟车程。是沈河中央商务区核心组成部分，是规划建设中的沈阳金廊地区的交易核心区域之一。;五爱市场商圈以五爱市场为核心，东起大南街、南至南关路、万寿寺街、北起热闹路，由五爱市场、风雨坛街、小南街、大南街、热闹路、南关路组成。;4、 服务半径 五爱市场商圈销售范围涵盖东北三省、河北、内蒙古东部地区，辐射半径已远到俄罗斯和东欧的一些国家。是东北亚经济圈和环渤海经济圈最大的流转型轻工产品交易中心，也是中国最著名的专业批发市场集中的商圈之一 。;5、商圈定位 五爱商圈主营服装、鞋帽、小百货、针织品、布料、箱包、家用电器、礼品、日用杂品、美容美发用品、小食品、床上用品等14 大类、2 万余个品种。目前已成为中国北方最大的商品集散地、全中国第二大小商品批发市场。;典型商业调研; 市场为普通档口和精品店铺组合格局， 地下一层至地上三层主体平面为普通档口和精品店铺组合格局. 地下一层至地上三层主体平面为普通档口趟式排列，有普通档口4800 余个； 地下一层至地上三层的周边和四层整层为精品店铺，精品店铺总数达1000 余个；五层有204 户品牌商家。另有约4000 ㎡的室外停车场和近10000 ㎡地下停车场，以及6000 多㎡的仓储面积。 规模：目前，服装城进场经营的业户达6000 多户， 各类从业人员达25000多人，基本属二级销售市场， 以批发为主，兼零售，销售辐射东三省、河北、内 蒙东部地区，远到俄罗斯、东欧的一些国家，是目 前全国超大服装专业批发（兼零售）市场之一。;五联商厦项目研究;3、销售现状 地下一层、一、二、三、四层已售完。 截止现阶段只受理五、六、七层的登记，档口的具体位置、销售价格以及行业划分等细节问题没有公开释放，本司将做进一步跟进。 ; 4、营销模式 大客户现行策略，首先锁定6家购买面积较大的商户作为主力客户，优先确 定大客户的档口位置以及购买意向，利用客户的购买带动其余散户的销售； 在调查过程中了解到，首批大客户约为6家，后续第二批客户约为30组，在 上述主力店铺确定之后，再进行散铺的销售，取得了较好效果。;五爱商贸大厦产权出售情况;预计的经营内容划分;租金计划;项目销售情况: 1—4层产权出售和出租并存， 产权出售价格建筑面积4万/㎡起，租赁价格未定； 5层以上产权出售和租赁并存， 产权出售价格建筑面积2万元/㎡起， 租赁价