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港资集体盯上“徐家汇中心” 时隔18年后，号称“上海市中心最后一块黄金地”的“徐家汇中心项目”地块，重回土地市场。 7月19日，上海市规划和国土资源管理局公告称，徐汇区“徐家汇中心项目”地块开始接受预申请，意向人可在7月28日至8月7日提交预申请。 按预申请公告，紧邻港汇广场的“徐家汇中心项目”地块，包括57、150、151三个街坊，总出让面积为99188.8平方米，地上建筑面积为58.42036万平方米，起始总价为175.2611亿元，系商办、餐饮旅馆业用地。 一名知情人士称，由于涉资巨大，海外资金牵头开发的可能性很大。在谈的开发商，包括新鸿基、香港怡和、恒基、香港置业。另一知情人士透露，九龙仓(00004.HK)已以这个项目为标的，在海外准备募集数百亿元资金。 早报记者昨日未能联系到上述公司置评。 拆迁费利息： “每天一辆法拉利” “徐家汇中心项目”地块开发几经波折。 早在1995年，韩国大宇以1亿美元买下该地块，并找来徐家汇商城合作成立上海大宇公司，欲一同打造浦西第一高楼。但随后，大宇公司陷入资金困境，开始寻求出让地块股权。一系列纠葛过后，该地块在2005年被徐汇区政府收回，并以股权转让形式将部分开发权交给当时还隶属徐汇区国资旗下的上海城开集团等公司。 随后，该地块一直处于待开发状态，直至去年下半年拆迁完成。 一名知情人士透露，“徐汇区为这个项目投了100多亿元拆迁费，利息已经从过去的每天一辆奥迪A6，变成现在每天一辆法拉利。” 况味复杂，包括但不限于拆迁。 据上述知情人士讲述，“徐家汇中心项目”当初的规划，和现在不一样。由于城市发展规划调整，导致原计划的浦西第一高楼涉及两张土地证，老的土地证匹配不了新方案。现在可以按方案重新划土地证红线。 按上海市规土局发布的预申请公告，“徐家汇中心项目”的子地块中，150-9地块的建筑限高为“不大于370米”，150-5-A、150-5-B地块“不大于18米”，150-1-A地块“不大于90米”，151-11-C地块“不大于60米”，57-1-A地块“不大于24米”，局部“不大于40米”。 而且，“地块内有轨交9号线和11号线北段二期控制线”，“在设计方案中需征询轨道交通主管部门意见。” 城开一度打算 引入合作伙伴 规划方案敲定，接下来便是寻觅开发方。 早报记者了解到，原本当地政府很希望国企能留在其中。但“徐家汇中心项目”总投资额高达300亿元，上实城开(00563.HK)一家难以吞下。之前，城开曾一度打算引入合作伙伴。 一名业内人士介绍，原本上实收购城开，关注的核心项目就是“徐家汇中心项目”部分地块，进来之后发现很复杂。地块的拆迁工作在2012年底才完成。而且城开的打算是，不追加一分钱，但如果要绝对控股之前的项目公司——上海寰宇城市投资发展有限公司(下称“寰宇”)，还需要追加大笔资金。当时，城开持有寰宇60%股权。 且不说，寰宇持有的只是“徐家汇中心项目”的部分地块。按上实城开的公告，寰宇持有的徐家汇150街坊88地块，占地面积约35343平方米。 这似乎就不难以理解，今年5月上实城开的“换地”退出。 今年5月19日，上实城开公告称，该公司持有60%股权的附属公司寰宇，已与上海市徐汇区规土局达成土地调整协议，将寰宇持有的一幅徐家汇地块调整为位于徐汇区滨江的四块土地。 当时即有市场人士告诉早报记者，政府之所以愿意置换4幅滨江地块给城开，可能有将徐家汇中心项目地块打包出让的打算。 仅过去两个月，“徐家汇中心项目”便进入了整体预申请。 外资组团开发？ 那么，城开退出后，谁来接手开发？ 按预申请公告的描述，“徐家汇项目中心”地块地处徐家汇城市副中心，地块开发建设须符合徐家汇城市副中心现代服务业集聚功能定位；希望具有建设与运营大型商业商务楼宇及高星级酒店经验、以持有物业为主要运作模式、具有国际影响力的开发企业参与本次预申请活动。 早报记者了解到，目前境外开发商对该项目兴趣浓厚。 一名知情人士给出的说法是，目前是境外开发商抱团开发的可能性很大。“这个项目是领导带头谈，诸如新鸿基、怡和、恒基、香港置业等开发商都在谈。” 另一知情人士还透露，九龙仓已以这个项目为标的，在海外准备募集数百亿元资金。 预申请文件提及，除了20%的定金，“徐家汇中心项目”地块的土地出让价款余额，在出让合同签订1年内分两期支付，第一期为出让价款的30%，在签订出让合同后10个工作日内支付；第二期为出让价款的50%，在签订出让合同后365天内付清。受让人在支付第二期出让价款余额时，还需向出让人支付一定利息。 而交地时间则是“付清出让价款后10日内”。 一名业内人士分析，该地块应该和之前的外滩“地王”项目一样，采取招标方式出让，很可能是商业标加技术标。 早