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鹏润地产朝天门项目 可行性研究报告 鹏润地产重庆公司 2013.6.18  目 录 第一章 总 论 一、项目概况 1. 项目概况 2. 经济指标 3. 地块现状 4. SWOT分析 第二章 项目建设背景及必要性 一、项目建设背景 1. 重庆市整体规划 2. “重庆中央商务圈”（CBD）规划 3. 解放碑中心城市设计规划 二、项目建设的必要性 1. 项目地理位置优越 2. 项目目实施是顺应重庆市地产发展的需要 第三章 项目合法性评价 第四章 区域调研 一、商品房价格走势及预测 二、租凭价格及预测 三、购房考虑因素 四、购房承受力 五、区域商贸及商业物业发展态势与机会 第五章 项目定位 一、定位系统与核心理念 二、项目定位档次 三、产品定位策略 1. 户型及面积配比建议 2. 户型面积的关键竞争力 3. 户型面积建议 4. 项目商业物业定位策划 第六章 项目风险评价 一、风险因素分析 1. 政策风险 2. 社会风险 3. 资金风险 4. 通货膨胀风险 二、不确定性分析 1. 主要风险因素识别 2. 防范和降低风险措施 第七章 项目投资回报估算 第八章 项目获取  总 论 一、项目概况 1. 项目概况 项目名称：朝千路91号片区旧城改造项目（下称本项目） 业主地址：重庆市渝中区朝千路91号 建设地址：本项目在重庆市政府规划的“重庆中央商务区（CBD）”范围内，位于渝中区朝千路片区，东邻朝天门码头，南靠朝天门市场（西南最大百货批发市场），西临解放碑商圈，北临嘉陵江，紧邻新加坡投资集团淡马锡公司合作打造的高规格CBD中心（总投资200亿，面积9公顷即135亩）。 项目地块及重庆中央商务区（CBD）区位示意图 嘉德置业朝天门项目规划图 2. 经济指标 项目总用地面积：10300㎡ 容积率：14.6 总建筑面积：190000㎡ 地上建筑面积（计容）：150000㎡ 地下建筑面积（车库，不计容）：40000㎡ 建筑密度：45% 绿地率：25% 总拆迁面积：36737㎡ 本项目规划设计示意图 3. 地块现状 项目地块周边四至现状 项目地块北面、西面，为重庆早期的住宅小区（东和湾、御景江山），东面、南面则为朝天门区域集中的批发市场。 项目地块内部现状 目前，项目地块内部，尚未完成拆迁，还存在零散的蓬户区、破旧厂房，以及住宅楼栋。 4. SWOT分析 Strength（优势） 项目地块位于重庆市中央商务区（CBD）范围，规划起点高，未来发展潜力大； 项目的规划指标所涉及的业态（公寓、商业等），符合区域规划，以及市场需求； 渝中区、朝天门区域是重庆早期成熟区域，区域认知度高，生活配套完善。 Weakness（劣势） 项目地块周边较为破败，片区形象感较差，档次感不高； 地块地形高差悬殊，土石方量较大； 目前地块交通通达性较好，但无公共交通配套，属于典型的旧城改造项目。 Opportunity（机会） 重庆市政府大力打造中央商务圈，以及朝天门区域的全新升级打造，将从整体上提升区域档次； 项目位于CBD商圈核心，临近朝天门整体改造项目旁，区域优势得天独厚； 随着朝天门区域的升级改造，将迎来重庆市渝中区片区的再次商业机遇。 Threat（威胁） 项目自身存在拆迁、注资风险，拆迁量总计36737㎡，拆迁资金约4.4亿元，需集团谨慎评判考虑； 项目自身经济指标，业态组合以公寓、商业为主，目前区域市场中，上述物业形态较为饱和； 渝中区政府结合中央商务圈的规划，将在未来规划800万㎡的商业业态，对加剧整体市场的竞争。 从项目地块所处的区域规划、发展现状来看，结合针对项目的SWOT分析，建议项目可采取“强化优势、顺应市场”（SO战略）的整体战略思路，强化项目自身的区域优势性、产品优越性，并结合、顺应区域规划的发展趋势，实现项目的利益最大化。  项目建设背景及必要性 一、项目建设背景 1. 重庆市整体规划 重庆市作为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各行业迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，重庆市房地产市场持续升温，房地产经济发展态势总体良好。根据《2007～2020年重庆市城市总体规划》，将通过努力建设，将重庆这座年轻的直辖市打造成国家级历史文化名城，我国重要的工业城市、交通通讯枢纽和贸易口岸；是西南地区和长江上游的经济中心城市和科技、文化、教育事业中心城市。 根据《重庆市城乡总体规划（2007～2020年）》。重庆在发展战略上，计划通过重点发展以重庆市主城区为核心的一小时车程的“一小时经济圈”，并对渝东南及渝东北片区这两块覆盖三峡库区的区域采取有限度发展的策略。此规划思路将使