2010年合肥御景花园三期营销与五期规划方案报告.pptVIP

御景花园三期营销和五期规划方案报告 市场分析 市场总结 典型竞争项目形象对比分析 项目前期形象定位分析 结论 1、高端品质，拔高形象 2、结合规模，演绎大城 3、产品卖点，多层，市场稀缺 树立形象 围墙 道旗 出租车 1、认筹时间： 2010年5月1日上午8：58 2、认筹房源： 43#、46#、47#、50#栋多层，共120套 3、认筹方式： 客户交纳2万元定金，锁定价格和房源，签预约合同； 4、优惠： 当天成功认购的客户，可享受每套3000元的优惠； 5、认筹前提： 二期合同签订完 6、备注： 如果二期预售证推迟，那么三期认筹表价提高，加大优惠幅度； 三期可售房源 宗地指标分析：项目为中等规模的（约10万平米）商住性质的开发项目 项目占地面积72.48亩，其中住宅用地62.48亩，农贸超市10亩； 项目住宅容积为1.9，农贸超市容积率为2.2； 项目绿化率住宅地块40%，农贸超市地块没有绿化要求； 项目宗地用地性质为商业居住。 项目属性界定 项目核心问题分解 项目土地价值分析 按照物业类型和容积率分类，合创提出3个发展方向 案例总结 各种物业组合的经济测算 通过分析合创建议 多层+高层的规划更符合项目物业发展方向 农贸市场选址 现有规划优化建议 户型配比 三期营销方案 市场分析 基于市场的竞争策略及形象定位 三期推盘策略 五期规划方案 土地价值分析 物业组合 农贸市场选址 现有规划方案建议 报告结构 小高层+高层物业类型 类型1 多层+高层物业组合形态 别墅+高层物业形态 相关内容 类型3 类型2 方向 能解决核心问题并且能实施才是我们选择方向的标准。 别墅开发的案例分析-龙岗?静安新城 ?该项目从2004年10月入市一直销售到2009年12月份，基本售罄，整个销售周期达5年。其中别墅的销售周期达2年，虽然整个别墅的总建筑面积只有2万平米，属于联排别墅，销售单价从最初的5000元，提价到去年的6500元，从利润空间来说不是特别的理想。 销售分析 普通住宅：1800-4000 公寓：3400-3500 小高层、高层：2300-2800 商业：沿新安江路：5000-10000 沿静安大道：6000-16000 别墅：5000-6500 以上价格区间，是整个销售周期的价格走势 产品价格 多层、小高层、高层、别墅、公寓、商业 产品类型 项目总建筑面积40万平米，具有一定的社区规模 项目规模 合肥龙岗开发区新安江路与龙岗大道交叉口 项目位置 静安?睿园 四合如意 中式园林建筑 销售周期 别墅的销售周期明显高于其它物业类型的销售周期 销售价格 别墅的销售价格没有实现高价，相比其它物业类型来说，利润空间并不理想，周边在售多层价格都在5000元以上 社区环境 社区环境不适合别墅物业的成长 推广形象 该项目在整个推广中，试图利用中式园林形象突破小区环境因素的影响，但是市场很难接受，没有得到认可和突破，很难走出区域和小区本身环境带来的弊端 约1.8亿 多层开发成本约1000元 高层开发成本约2000元 多层：1000*2.5=2500万 高层:2000*5.5=1.1亿 总开发成本：1.35亿 按照多层市场价格4600元测算 4600*2.5万=1.15亿 按照目前高层价格3700测算 3700*5.5万=2.03亿 总销售金额：约3.18亿 按照容积率1.9测算 多层建筑体量约2.5万方 高层建筑体量约5.5万方 多层+高层 约1.7亿 别墅开发成本约800 800*0.8=640万 高层开发成本约：2000 2000*7.2=1.44亿 总开发成本：1.5亿 按照别墅市场价格7000元测算 7000*0.8万=5600万 按照目前高层价格3700测算 3700*7.2万=2.66亿 总销售金额：约3.2亿 按照容积率1.9测算 别墅建筑体量约0.8万方 高层建筑体量约7万方 别墅+高层 约1.5亿 小高层、高层开发成本约1800元 总开发成本：1800*8=1.44亿 按照目前市场价格3700测算 3700*8万=2.96亿 8万平米 小高层+高层 利润 开发成本测算 经济测算 开发体量 物业组合 注：以上测算没有考虑小区绿化等公共设施用地，主要是按容积率测算，只是预估成本和预估经济指标，测算单价主要按照项目现有价格测算，不排除市场因素导致的价格变动。 三期营销方案 市场分析 基于市场的竞争策略及