会所功能市场化配置.docVIP

会所，源于香港，九十年代初期逐渐由南方沿海城市登陆并有向内地传播的势头。深圳、广州、上海、北京是引入会所概念较早的地区，1996年正式运营的深圳湖景花园会所据说是深圳的第一家，之后在90年代后期（尤其97、98年）会所概念曾经红极一时，并成为诸多项目开发中的必备配套，更有一些项目会所越建越大，功能越设越多，档次越攀越高，于是由此引发的“会所综合症”也日益显现，致命地表现在“空壳效应”、惨淡经营、共享性差等诸多方面。当南方城市的会所已遭遇冰冻期之时，而内地项目开发中的会所热却正在升温，由此联想到深圳在99年之后业界传媒纷纷批判欧陆建筑风格，并在建筑设计中逐步掘弃欧陆风格时，而内地的一些项目却仍然将欧陆风格作为一种突破，甚至视为救命稻草。 会所的引人已有多年，但会所的运营模式仍不成熟，当我们将大肆褒扬会所的作秀文章抛在一边，客观地分析当前所面临的会所局面时，我 们却更多地发现了会所的诸多问题，而这些问题归结起来则表现在会所功能在市场化配置方面的“失衡”。 一、当前会所存在的主要问题 会所要不要建、会所究竟怎么建、功能如何分配这些问题应该是在项目开发前期需要考虑的。作为一个专业的开发商或专职策划机构在这方面思考的程度对个别项目来讲绝不亚于项目本身，足可见会所作为项目的一个配套在项目运作中的地位。但是我们更多的开发商却是对会所功能以简单地理解，一部分是前期会所策划不够，待完工时功能随意分割划定，成一种大而全、杂而乱的无主题会所；另一种则过度重视会所在项目中的地位和作用，不切实际地盲目将其高档化，将一些高档消费、娱乐项目尽数引人其中，结果造成因宾客太少而经营惨淡甚至亏损，这是会所营建的两个极端。据不完全统计，深圳目前新建的项目中约有70％建有会所，而70％会所中有约70％的会所不同程度地存在着生意冷淡、经营不善的问题，更有约30％的会所基本上算作一种豪华的摆设。为什么会出现这种尴尬的局面，我认为除经营方面的因素外，关键还在于没能理顺好会所功能与市场配置这一环节，通俗他讲是小区内会所应该服务的服务不到位，不应该配备服务的却强加于会所造成闲置，是在资源配置上形成浪费。 目前会所表现出来的主要问题，具体体现在： 1．盲目求大，与项目规模不相吻合。 主要是一些高档住宅项目，号称“豪宅”，尽管总建面积仅数万M2，甚至广告语称“为××人度身定做”类型，在会所营造方面尽极奢侈，面积够大，档次够高，因为区内业主毕竟人少，使用率极低。 2．追求高档豪华，实用性差。 会所的档次应与小区物业档次相匹配，与小区业主身份有密切关系，但如果中档物业小区中一定要建高档豪华会所，提供高消费娱乐、消费项目，那么这个会所的生命力能持续多久就值得研究。不仅仅是中档物业小区，对于高档住宅社区中的纯高档豪华型会所的市场空间也极为有限，因为高档豪宅中的这类“板级”业主，娱乐、休闲活动、商务事宜很少喜欢在自家小区的会所中完成，那些会所中所设桑拿、商务会议室、高尔夫推杆场对他们来讲无非是一种摆设而已。 3．会所功能设定不一而足，缺乏主题特色。 这是会所的一个通病，发展商认为将会所内的功能设定越多，服务内容越多，越是对业主负责，其实不然，有些发展商无论是高档项目还是普通项目，多种功能一并打包将其塞迸会所里，使会所的功能非常杂乱，倘若动静功能分区不明显，则显得更加无特色。 对于会所功能设定方面业界的意见很多，也有几个值得争议的话题，比如要不要设麻将房，要不要将酒吧、桑拿浴引人会所中等等，笔者认为这些争议都要根据项目具体情况来定，要因地而宜，关键要看项目的位置及其与周边配套的共享性如何，单纯武断地否定麻将房、桑拿浴等是没有道理的（以下将对此专述）。 4．会所经营有缺陷，参与性服务内容不强。 严格地讲，小区会所应立足服务于区内业主，不应对社会开放，但鉴于会所经营之考虑及现实状况，多数会所是以半公开的形式向社会开放的。除免费会所外，经营性的会所通常采用两种方式运作，一种实行会员制，业主、非业主均可入会成为会员享受会员价服务；另一种则是业主、非业主区别对待，业主凭业主卡享受免费项目或优惠项目。目前会所经营中的困惑是入会率偏低，平均入会率大致在30％上下，而且入会费额高企，个别会所年会费多达数万元，少达数百元，有些虽入会费较低，但因使用费或单个项目使用费偏高，使得大多业主很难认同。更重要是会所作为区内业主休闲、活动场所，发展商、物业管理公司应多举办些参与性的社区活动来聚集会所人气，尤其对于儿童项目和老年项目，只有参与性服务内容增多，才有助于区内交流，提高会所的使用率，保障会所的正常经营。 二、营建会所的几点思考 1．关于会所的角色和功能 无疑，会所是小区配套设施的重要组成部分，其基本的功能是为业主提供一个娱乐、休闲的场所，创造有益于业主身心健康的环境。作为会所，我认