南京天泽苑二期滞销原因剖析及快销目标下价格建议35P.pptVIP

天泽苑二期滞销原因剖析及快销目标下的价格建议 第一部分 江宁住宅非热点开发区域，公交系统不发达、距离地铁站较远，带来一定的抗性 项目处于普通住宅与别墅开发的过渡区； 公交系统不发达，目前路线少； 距离竹山路地铁站较远； 本案距离现有或成长中的商圈较远，商业配套缺乏对购房者消费有一定的抑制作用 商业中心 项目定位中高端带来大户型比重大且户型面积偏大，带来门槛的提高 户型 3房房源占到62%； 面积 2房面积区间为78—100㎡； 3/2/1户型约110 ㎡； 3/2/2户型面积区间为118—137 ㎡； 存量房以大户型为主； 宏观局势突变下，“广积粮、缓消费”成为开发企业、购房者的共同目标 金融危机环境下的各城市房产市场，成交量均出现不同程度的负增长 区域竞争项目直接或间接降价，致使本案性价比降低， 客源分流，去化趋缓 区域范围内，本案销售价格天花板地位带来需求抗性加大 经济形势走低带来消费者信心及预期急剧下降，消费越发保守； 与周边项目类比，价格高出一大截； 楼市萧条背景下的来访客户普遍感觉价格高； 年后来访客户需求以小户型为主，与本案二期存量房户型相左； 就项目而言，与周边项目相比，本项目整体的品质较高，价格运行有企稳、上行的动力 宏观大环境、市场竞争而言，项目价格下行压力剧增 房产行业深度调整过程中，房价下降是趋势。相比较价格上行空间，本案价格下行压力更大 趋势代表着一定时期内的运行方向； 本案价格的上行基础是自身的品质； 而在市场预期改变的淡市下，价格是“王道”； 在房产市场价格下行预期之下，本案快销基础上的合理价格为5600—5800元/㎡ 低容积率、低密度，具有一定的稀缺性 本案 容积率1.0；多层； 建筑密度28.5%; 江宁及南京近期公开拍卖土地容积率以大于1.6为主； 对应的物业类型为小高层； 景观设计组团化，可利用空间较大 四组团、一中心景观区； 景观设计层次鲜明； 产品线丰富，套型面积配比更具差异化 户型产品线丰富； 客群“打击面”广，客群非小众化； 部分房源主卧套房设计，舒适度较高 套房设计舒适性高； 与周边项目相比，有一定的竞争优势； 户型规划合理，优质资源处配置大户型 外立面新颖，尊贵感十足 三段式立面； “杭派”建筑风格； 全新的项目形象，有助于拉开与前期产品档次形象 三期独立于天泽苑，可跳出原先形象定位，另辟炉灶； 操作手法更加灵活； 操作空间相应更大； 立面形象与真正花园洋房相比，有很大差距 三期外立面 大面积房源套数比例过大，存在较大的市场风险 经济环境逆转的态势下，持币观望情绪越发浓厚，改善性需求表现尤为明显； 刚性需求逐渐成为淡市下需求的主力； 三期大户型比重过大，后期销售周期预判较长； 户型设计方面，部分户型设计不合理 客房主卧式设计(带卫生间)，带来舒适性提高； 另一方面，房间尺寸小，降低了舒适性； 项目规划附加值少，特色低 普通多层设计，与花园洋房差距较大； 附加值低； 与前期相比，品质提升并不明显； 产品并无太多差异性； 面对竞争时，同类型产品会分流客户； 金融危机对全球经济负面影响继续深化，虚拟经济、实体经济生存环境将进一步恶化 第一波主要是冲击到投资银行体系； 第二波主要冲击的是商业银行体系； 商业银行与企业生产、人民生活关联度更大； 可能会引发大规模社会危机； “保增长”目标下的房地产政策环境有所改善，刚性需求部分释放带来成交量上升 政策面，房产生存环境有所改善； 政府救市、开发商降价的态势下，成交量有所上升； 刚性需求部分释放是成交量上升的主因，改善性需求依旧保持观望； 以刚性需求为基础的反弹接近尾声； 江宁此轮成交量上升波动不明显； 本案周边竞争项目主要位于九龙湖及地铁沿线项目，是楼市的热点区域；未来开发热点逐渐向大学城转移，会对本项目形成一定的冲击 1、万科 2、恒大绿洲 3、颐和南园 4、龙湖文馨苑 5、武夷绿洲 6、融侨橄榄之家 7、方山熙园 8、东方龙湖湾 9、剑桥美邻 10、文鼎雅苑 11、万裕龙庭水岸 12、少数派 13、爱秦湾 本案与区域项目在产品形态上同质化竞争较弱；但从满足居住功能上，市场竞争激烈 江宁多层具有一定的稀缺性，但可替代性大； 本案与区域项目主力户型重叠，竞争将不可避免； 客户分流方面， 岔路口楼盘将对市区客户拦截； 东山楼盘对东山镇客户拦截； 三山板块项目对市区客户拦截性较强； 对宏观环境的认识 对南京地产环境的认识 对市场竞争面整体认识 43% 35% 50% 25% 65% 30% 30% 40% 43% 32% 比例 —— —— 61.6 46.7 68.4 —— 130 合计 08-7月 6500 90—95㎡2房 100—115 ㎡小3房 2.9 2.1 3.7