桂林知名大盘前期市场研究报告第二部分.docVIP

第二部分 桂林房地产市场发展状况研究 一、桂林房地产市场发展状况 总体市场概况 2000年桂林市紧紧抓住扩大内需的政策机遇，加大城乡基础设施建设投资力度，固定资产投资保持了较快增长。全社会完成固定资产投资79.23亿元，比上年增长13.46%，全年市政建设完成投资8.48亿元，比上年增长46.71%。 2000年桂林市房地产市场总体增长迅猛，房地产用地出让量与上一年度基本平衡，房地产开发投资大幅增加，开发规模不断增长；商品房销售状况良好，房地产销售价格持续上扬；现楼空置量继续回落；三级市场交易活跃，增长迅速，交易量大幅上升。 全年房地产开发商品房施工面积154.50万平方米，比上年增长30.82%。商品房销售面积43.54万平方米，销售额6.93亿元，比上年分别增长18.86%和30.02%。其中个人购房额达6.20亿元，比上年增长达89.60%。占全市商品房销售额的89.47%，年末全市商品房空置面积14.84万平方米。比上年减少5.28万平方米，同比减少26.24%。 （二）房地产市场统计指标分析 1、房地产开发用地 2000年桂林房地产一级市场土地出让得到有效调控，房地产用地出让面积约30万平方米左右，同比下降2.3%个百分点。据悉，2001年土地管理部门将正在加紧研究桂林市房地产开发用地实行拍卖政策的可行性，以加大对房地产开发的控制力度，增加收入，以改变目前桂林房地产开发土地出让仍然为协议出让的形式。 （1）土地投资 图1 土地开发投资额 分析： 2000年，桂林全市土地开发完成投资额为6047万元，同比增长61.38%，由此可见，由于政府前期土地开发计划的逐渐减少，为了适应近两年房地产开发的迅猛增加，政府相关部门加大的土地开发的幅度。 （2）土地开发面积 图2 土地开发状况 结论：土地出让政策的改变，将使桂林地产市场逐步纳入市场规范化的轨道，也将限制房地产市场的供应量，促进桂林地产市场的可持续发展。我们认为，未来三年内，桂林房地产市场将会从目前的形势逐步走向理性回归阶段，市场需求量和房地产开发量都会在目前的基础上有一定回落，因此，如何抓住机遇，扩大土地储备，迎接未来竞争更加激烈的市场将成为未来两三年内世纪地产公司的战略考虑。而本项目正处于新旧地产市场的结合部，上市时机的选择和价格策略的制订就显得尤为重要。 2、房地产投资 （1）房地产开发投资额 图3历年房地产开发投资总额 分析： 2000年全年房地产开发投资完成58000万元，同1999增长7%，进入2001年以来，房地产开发投资额增长更加迅猛，截止到8月份为止，共完成房地产开发投资额60000万元，比去年全年的开发投资额还要多。 从历年桂林房地产市场的投资额来看， 2000年以前整个桂林一直处于一个较为稳定的水平，历年投资额保持在53800万元左右。这说明桂林房地产投资在2001年达到了一个质变的阶段，据专家预测，从2001年开始后的三年内，房地产开发投资额将保持一个惯性继续高速增长，在三年内达到一个顶峰，其后则会有一定的回调，还其本来面目。 （2）商品住宅开发投资额 图4 历年住宅开发投资额 分析： 从上表我们可以看出，商品住宅开发投资和全市房地产开发投资额在走势上和房地产开发投资基本保持一样。但是，在2001年前八个月全市的房地产开发投资已经超过2000年全年的投资，而商品住宅的在2001年前八个月的开发投资额则增速较缓，这是否说明商品住宅开发投资在整个房地产市场中的比例在下降，而商业用房的投资相对较大。 3、房地产开发 （1）新开工面积 图5新开工房屋总面积 分析： 从98年开始，桂林市房地产市场中新开工面积始终处于一个不断上升的走势，说明房地产市场的发展前景得到了众多发展商的共识，纷纷加大对房地产的投入，进行房地产开发。从上表我们可以看出，2000年全市全年新开工面积近60万平方米，而2001年前八月份新开工面积就达到了62万平方米，同比分别增长 55.7 %和155.6 %。 （2）施工房屋面积 图6 施工房屋总面积 分析： 在投资力度加大的同时，房地产施工面积也大幅增加，2001年前八个月，桂林市房地产施工面积高达186万平方米，比去年同期增长15%，达到了历年来桂林市房地产施工面积的最高点，说明在随后的两三年内，房地产竣工面积将会有一个大量的增加。 （3）施工面积分类 图7 施工房屋面积分类情况 分析： 从97年到99年的三年中，我们可以看出，在桂林市房地产市场施工面积的分类上，住宅占了绝对比例。办公楼无论是在开发规模上还是在占总的比例上都呈现出逐年下降的趋势，而商业用房和其他用房则相对保持在一个较为稳定的量上。由于2000年和2001年的数据缺乏，因此，对这两个时期我们目前不做分析，但是，通过市场调研和主观判断，