黑马地产2014年9月长沙润与·又一城2014年下半年执行报告.pptxVIP

润和·又一城2014年下半年执行报告 长沙黑马地产 2014年9月 谨呈长沙盛航置业有限公司 2014年已定目标 总销售目标：14年销售额1.5亿，回款额1亿， 即销售400套（按40万/套计算）； 销售目标分解： 1、目标400套，按照2个月时间计算，平均每月200套目标，每周50套目标； 2、目标400套，按15%的成单率计算，共需2600批上门，每月1300批上门，每周300批上门量 目标 目标VS品牌升级 以 润和紫郡 为例 润和紫郡 50#在售 9#在售 基本指标 竞争楼盘 润和紫郡 物业形态 高层、洋房、别墅 装修情况 毛坯 占地面积 195505平方米 建筑面积 675981平方米 均价 4400元/㎡ 月均去化 39套 容积率 2.77 绿化率 50% 车位配比 1:1.2 开发商 长沙秀龙地产开发有限公司 物业 湖南鲲鹏服务有限公司1.5元/平方米/月 墅区品质学位盘，项目核心价值点为面积高赠送+学位房 润和紫郡 热销原因一：超低价—把赠送面积纳入算价范围，折算后3600元/ ㎡ 润和紫郡成交客户认可点 所有户型赠送面积高达27 ㎡,负公摊 置业计划算价单 润和紫郡 热销原因二：买房送双学位，片区内唯一长郡学位房，时间长达12年 购房即送双学位，2016年前读湖南师大附中实验小学,2016年后就读长郡中小学(2016年开始建) 学位期限:2016年-2028年,共12年 就读形式：签约即签入读协议。 就读原则：必须为业主直系子女，名额只有1名。 润和紫郡成交客户认可点 润和紫郡 热销原因三：根据群特征精准推广，内容聚焦长郡学位，长郡学位房概念深入人心 推广渠道：公交车身、车体广告、网络、户外、公交站台、框架 推广内容：万变不离其宗，所有推广都围绕长郡学位 户外及公交站台 网络稿一 框架 润和紫郡 热销原因四：噱头吸引眼球 1、新浪团购4000抵3万。 2、所有户型均签长郡学位。 3、首付1成（14年年底付1成，15年年终付一成） 4、状元楼9#82-88平，一口价4200，每周限5套， 5、转介赚金额3%，占比成交30%左右 目标VS市场背景 宏观政策走势 长沙市场分析 金星北片区市场情况 政策趋于宽松，但限购解除与微刺激调控难以改变房地产走势 宏观市场 国内经济软着陆：GDP增速中枢持续回落 微刺激会带来经济的短期企稳，但不会改变经济向下的趋势 限购等行政枷锁正逐步解除 按揭收紧，利率上升成为需求抑制主要原因 宏观市场 按揭贷款偏紧制约需求释放，是销售萎缩的重要原因 按揭贷款上升大幅削弱购买力 降准、放款加速，但揽储成本高，银行惜贷难破 宏观市场 货币政策：定向降准扩围，货币走向全面宽松 信贷：揽储成本高企，银行“借贷”难破 房贷：央行“喊话”后放款速度有所加快 房贷：利率未见下行，九成银行上浮首套房贷利率 长沙市场 2014年上半年成交同比量价齐跌，调控下市场下行 2014年上半年商品房住宅成交面积为439.7万㎡，同比减少19%，均价达到6456元/㎡，同比下降1.94%； 2014年上半年商品房住宅供应面积为533.16万㎡，同比增加7%； 自2014开年以来，长沙市楼市成交多次创新低，4、5月份由于价格优惠措施，刺激楼市存在小幅上扬，但整体市场相较去年同比都有较大差距。 数据来源：长沙房屋管理局，长沙策源市场研究部整理 长沙市场 截止2014年 6月六区底商品住宅存量共1313万㎡，去化需要18个月，市场去库存压力仍然较大 6月底内六区商品住宅存量共1313万㎡，同比增长36.10%，环比下跌17.59%，与去年同期相 比，库存增幅较大。 存量去化周期较上月减少1个月，比去年同期增加8个月，存货去化仍需18个月，但仍处高位。 金星北市场 乾源国际广场 在售项目以品牌开发商开发的大型高层住宅项目为主，近百万项目7个，供应产品及主打卖点极端同质，基本为80-140㎡2房3房，N+1产品泛滥。 同质化竞争严重：产品均以90-120左右三至四房为主， n+1产品泛滥 序号 项目 建面 主力产品（㎡） 1 本项目 2 澳海澜庭 100 80－106 3 金地三千府 97 75－120 4 东方明珠 72 89-140 5 龙湖湘风星城 67.3 76－113 6 润和紫郡 67 90-133 7 润和之悦 32.5 81－128 8 时代倾城 200 84-118 9 世纪公园 123 87-135 10 恒大名都 86 88-130 11 乾源国际广场 45.4 41-122 12 玛丽的花园 36.2 85－130 13 翡翠花园 28 88-135 14 音乐界 18 70-124 15 尚公馆 15 83-115 16 学林西岸