天津双港地产项目初步定位思路_103PPT_2010年_优仕地产.ppt

价值低 加工制造基地，生产中心。 以标准厂房为主，建筑品质不高，缺少商务配套。 环境较差，不生态。 综合办公 产业 结合了商业、商务居住等功能的办公中心。 建筑品质相对较好，办公智能化程度较高高。 具有一定的休闲、生态特性。 价值较高 3、市场价值最大化分析 市场价值最大化——产品价值排序 1、商业 2、商务办公 3、居住 4、产业办公 从市场价值最大化角度来判断：商务办公+商业 小　结 区域发展研究 地块本身研究 商务办公+商业 价值最大化 港鑫创业园方案一 方案一分析： 价值最大化：产品定位为产业化办公，不符合市场价值最大化原则； 市场需求：考虑到地块的启动时间为2011年，区域将发展成为双港的商务、行政中心，商务氛围优越。产业办公的定位不符合区域未来的发展方向 建议不采用方案一的产品定位 港鑫创业园方案二 方案二分析： 根据区域市场需求及价值最大化，两个角度来分析。方案二基本符合。但存在如下几点问题： 产品组合为酒店+写字楼+soho工舍+产业别墅 问题1：产品定位不够纯粹 问题2：产业别墅不符合区域 市场需求 港鑫创业园方案二建议 产业别墅 产业别墅由于客户面窄，且不能实现产品价值最大化，因此建议取消 商业+酒店 产品定位合理，建议保留 符合市场发展需求，建议扩大体量 Soho工舍 产品定位合理，建议打造成项目标志性建筑 创意中心 配套：酒店+商业 Sohu工舍 本案产品 创意中心 港鑫创业园产品定位 树立项目形象，提升区域价值 符合市场需求， 实现产品高价值 实现高价值， 提升区域配套 Thanks. Uands优仕地产(天津) 二零一零年一月 投资客户 客户来源：区域内部及外部； 客户描述：他们一般不受地域限制，看重配套设施及规划前景。 谋得租金收益，及房价的升值。但此类客户摇摆 度高，选择范围广。 客户关注点：小户型、性价比、升值前景 起步区客户研究——静态 双港 科技产业园 新家园 用前瞻性的眼光，区域发展将会使客群产生如何变化？ 交通发展： 地铁1号线、6号线 开通，天津大道开通； 区域住宅项目发展： 双港新家园总建设面积约315万平方米。与在建的领世郡、格林世界和海天馨苑居住区，形成成熟的居住地。 地铁1号线 地铁6号线 交通提升 双地铁、天津大道 双港新家园 人口聚集 大量创业型企业 起步型产品需求 起步区客户研究——动态 创业类企业 客户来源：区域内部； 客户描述：熟悉区域情况，对经营成本比较看重，现阶段对起步 型产品有需求，但存在短时间内扩大规模的可能性 客户关注点：关注价格、政策 起步区客户研究——动态 客户构成 区域内客户 区域外客户 升级型企业 地缘性关联 投资类 郊区化办公 投资类 动态客户 创业型企业 起步区目标客户构成 客户构成 区域内客户 区域外客户 升级型企业 地缘性关联 投资类 郊区化办公 投资类 动态客户 创业型企业 数量稳定 稳步增长 基数较小 竞争激烈 竞争激烈 增长最快 通过前期的区域分析研究，判断出目标客户的构成情况 起步区目标客户构成 核心客户 重要客户 偶得客户 创业类企业、地缘类关联企业 升级型企业 投资客户、郊区化办公 起步区目标客户构成 创业类企业及地缘类关联企业为本案核心客户 吸引此类客户，可实现聚势的目的 地块外部条件 地块本体研究 地块SWOT分析 项目目标客群 目标客群需求 起步区定位 最终实现聚势 地缘性关联企业 创业型企业 初级需求，起步型产品，小面积的办公间 “升级型”企业 改善型需求，产业办公别墅 核心重点客群 核心重点需求 郊区化办公 产品商务展示性佳，中高端写字楼、商务办公别墅 投资类 小面积、价格升值空间 偶得型客群 客群需求 起步区目标客户需求 核心客户所需产品为小户型、起步型产品； 此类需求的客户由于属于成长初级阶段，渴望得 到政策上的扶持，同时良好的孵化环境，可以使 此类企业快速成长，成为区域税源的生力军。 起步区目标客户需求 一、二期（已建成）：为产业别墅，做为产业升级； 三期定位：产品为孵化器，可实现聚势 综合上述分析，起步区地块定位： 企业孵化器概念： 在中国企业孵化器是一个以制度性框架和中介性体系为根本特征的智能服务产业，承担着培养创业企业和加速成果转化的重任，孵化器为创业企业提供公共设施和服务，使创业企业能够倾力发展自己的核心能力，在这个过程中，创业企业获得了明显的专业化优势，而孵化器也获得了规模经济的效益，目前中国的企业孵化器自身的发展正面临着良好的历史性机遇。 成为企