保利南宁凤岭的项目可行性分析的报告05.4.22.doc

地产江湖 HYPERLINK / ——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！PAGE 地产江湖 HYPERLINK / ——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！“保利·凤翔花园”项目情况介绍一、项目概况1、项目简况A、基本情况本项目计划共建设十六栋，其中：一期工程包括1A、2B、3B、4B、5A、6C、7D、8D、9E共九栋楼，二期包括10F、11F、12E、13G、14G、15G、16E共七栋楼。小高（11F+1）5栋、中高层（18F+1）11栋。B、开发周期2005年5月开工，2007年元月之前全部竣工并入住。C、开发计划由南向北分两期进行，D、主要经济技术指标总占地面积44279 m2，总用地面积；37618.8 m2，容积率3.12；总建筑面积117371 m2（不含地下建筑和架空部分）。E、户型主力户型为三房，面积在100 m2～130 m2左右，约占60%，其余为两房、四房及楼中楼。2、项目地理位置本项目位于南宁市凤岭开发区。南面是亿利城、香榭里小区；北面为香格里拉、天赐良园小区，东面为拟建的蓝山上城小区；西边也为新规划开发用地。距竹溪大道约200米，区域内为建筑取土区和填土区，现已完成“三通一平”工作。小区内东面为即将动工的凤翔路（宽20米），北面为规划待建长湖路延长线（宽40米）。3、项目交通状况项目距民族大道约300米，距金湖广场约1公里，处于南宁市一级轴线的交通枢纽地带，距快速环道竹溪路200米，距高速路收费站约1.5公里，本区域内交通十分便利，处在四通八达的枢纽位置上。本项目用地市政配套设施齐全，水、电、管道燃气、通信线路等比较完善。二、区域参考项目指标分析1、凤岭楼盘类比分析概述：凤岭作为南宁中央形象区，其区域内住宅楼盘分布最为密集，并多以成片开发为主。楼盘规模较大，配套较为完善，在规划设计上更为人性化，销售价格基本持平，在目标客户群上以高薪阶层为主。区域内楼盘基本处于同质竞争，市场竞争激烈。楼盘简况大自然花园山水美地新天地翡翠园香榭里开发商南宁大自然花园置业有限公司荣和集团南宁市宁汇房地产发展有限公司中房集团南宁房地产开发公司广西东方房地产开发有限公司建筑设计南宁市城乡设计院美国GENSLER、加拿大ARCOP南宁市规划设计院华南理工大学新加坡DP建筑师事务有限公司占地面积450亩650亩（第一期）300512亩198亩总建筑面积21万平米43万平米8.8万平米47.88万平米15.96万平米容积率0.71.0680.441.1251.2建筑密度19.8%19%15%16.2%34%绿化率60%51%55%47.8%33%房型定位多层、独立别墅多层、小高层联排别墅、独立别墅多层、小高层、别墅多层、小高层、单位面积127-270M2、374-430M2、500 M279-206200-400100-250 M2、340 M280-179户数109716002202166855销售均价（元/M2）3600350034503300别墅均价（元/M2）900055008000销售进展85%98%90%60%91%价格对比楼盘价格对比 （元/M2） 别墅价格对比（元/M2） 3600 7000330050003100 3000 大自然花园 山水美地 翡翠园 香榭里 新天地 大自然花园 翡翠园 2、区域楼盘类比分析楼盘简况香格里拉佳得鑫?水晶城圣展独立公社城市杰座半山丽园开发商广西聚源房地产公司南宁佳得鑫房地产公司南宁长江地产公司南宁天驰地产公司广西万通地产公司建筑设计综合设计院香港华艺南宁市规划设计院设计城乡院澳大利亚DCM建筑设计事务所占地面积70亩35.6亩7.5亩5.8亩143亩总建筑面积17.24万平米16.6万平米3.9万平米3万平米9万平米容积率3.77.07.768.0南区1.19北区0.96房型定位小高层、高层(31)小高层、高层(29)高层(26)多层单位面积80-120、130-23080-16940-8030-50M2120-180户数900500400440508销售均价（元/M2）300036004000340041003.2.2价格对比（元/M2）4200 4000 3800 3600