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NJ花园商住项目商业计划书 一、项目概况 1、项目位置 深圳位于珠江三角洲东岸，与香港一水之隔。是中国最早的经济特区和计划单列市， 副省级城市，创造过“深圳速度”，中国政府将其视为改革开放的“试验田”及展示改 革开放成果的窗口。深圳是中国的移民城市，外来人口增长快、比例高，语言、文化复 杂、多样。城市的文化、体育等硬件设施水平可与北京、上海、广州看齐，在中国大陆 属先进，2011年8月还举办了第26届世界大学生夏季运动会。 2010年8月，深圳定位国际化城市获批，继京沪后第三个被国务院认可。按照‘三 轴两带多中心’的轴带组团结构发展[23]。各组团中心间利用快速路与轨道交通相连。2010 年7月1日，深圳经济特区城市扩容接近5倍，迈进了“大特区”时代，特区扩容给整 个龙岗区带来巨大发展机遇。 龙岗区位于深圳市东部，东临大亚湾、大鹏湾，南连罗湖区、盐田区及香港，西接 宝安区，北靠惠州市、东莞市，拥有得天独厚的区位优势。 龙岗中心城是龙岗政治、经济、文化中心，属于深圳八大卫星城之一，而且是龙岗 迈向城市化的先行城区，中心城已成为龙岗国际化中心城区的重要标志之一。以居住为 核心的中心城的规划建设，有着国际先进的规划理念。 项目位于深圳市龙岗区龙岗中心城。 2、区位条件 生活配套完善，交通便利，生活氛围浓。 A周边配套 学校：爱联小学、五联小学、龙岗中心小学、雅豪祥苑幼儿园、九州国际幼儿园、 龙城幼儿园。 购物：家乐通龙岗雅豪花园分店；家家乐百货松子岭分店；新一佳龙岗九州店；美 宜佳NO.0666；圣恩熙鞋店；民乐生活超市NO.3；家乐通；百佳超市（万象天成店）； 家乐通田段心分店；百佳超市（龙岗店）。 医院：华生门诊部、仁安医院、龙岗预防保健所、龙岗妇幼保健院、龙岗人民医院、 南联社区健康服务中心、中心医院。 银行：中国工行、建设银行、中国银行、农业银行、招商银行、民生银行、农村信 用合作社。 餐饮：湘里人家（龙岗店）；巴适烤鱼；长城饺子城（盛龙路）；一品小肥羊（龙岗 九洲店）；脆香清远鸡煲；龙岗毛家饭店；好年华酒楼；湘津府；老家饭店（龙岗店）； 老刘野生大鱼坊（育龙庭店）。 其他：龙城广场、龙岗文化中心、龙岗图书馆。 B周边交通 本案交通便捷，通达性佳。深惠公路及地铁3号线的开通，与市中心实现了60分 钟生活圈，步行10分钟可到龙岗爱联的地铁站。周边主干道有龙城大道、龙翔大道、 盛龙路，交通四通八达。 3、项目四至及现状 项目位于龙岗中心城盛龙路与盛平工业三路交汇处南（龙岗河北200米）。属临河 物业。项目现状为空地，地势北高南低，周边道路通达，条件良好。 4、项目规划及效果图 地块用地面积37707.24平方米，总建筑面积107820平方米，其中：计容面积85690 平方米，不计容面积22130平方米，户型要求90/70，建筑层数为5栋多层、2栋点式高 层组成。建筑容积率2.27，建筑覆盖率25%。 规划沿河岸布置低层住宅，傍水而立、错落有致，高层住宅退离水岸，合理实现从 城市空间到水环境的自然过度，营造水景的多重共享。庭院空间北高南低，以坡地、台 地之手法构建出源于自然的河岸景观特色，让居民回归自然的亲水情怀。 5、项目背景 由资产管理公司向我方推介，项目方地业地产公司退出原因不详。推介方提出以股 权方式转让，转让价款59000万元。项目原土地转让价款人民币6000万元。（可增加容 积率至4.8，楼面建筑面积为18万㎡，认购方增补地价，项目方承诺协助增补办理）。 从地产开发角度看，取得国有土地建设开发权可以采取土地转让、股权并购或合作开发模式。第一种模式受限于完成开发投资总额25%以上；第二种模式原股东退出，新 股东承接原企业所有风险，要经过严格的尽职调查。可以通过提存部分转让款，作为风 险基金，防范债务纠纷。第三种模式，出地方与出资方合作建房。 模式比较：股权转让模式最快捷，避免潜在竞争，但风险最大；转让土地模式时间 最长，但风险最低；合作模式介于两者之间。 操作模式：通过股权转让模式承接项目，首期50000万元，双方委托金融机构监管， 股权过户后，监管银行凭公司新股权证明无条件支付。另9000万元由金融机构提供担 保，待股权转让满2年内无债务纠纷，2年期满后10日内支付。 二、环境分析 1、宏观环境分析 A政治环境分析 国内政局稳定，房地产行业属于调控行业，“稳增长、调结构、促改革、惠民生” 为经济工作主调。地产行业黄金期已经结束，粗放式发展的企业面临生存挑战。 (A)房地产政策 限购令、国五条，限制了部分投资及投机性需求，但对首次置业无影响，对首次改 善性需求有一定影响。 深圳限购令：对深圳户籍居民家庭，限购2套住房；对能够提供在本市1年以上纳 税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对有关非深户购房