中国重庆西部国际总部基地营销的的策划的报告.ppt

五星级酒店 体量：20000㎡ 五星级酒店作为本项目的配套之一，能够明显提上项目档次和形象。但是由于南岸近年来有4~5家五星级酒店兴建，其所处位置及交通条件均优于本项目，并且本项目酒店不可能作为南岸区政府的专属配套酒店，如果体量过大，后期的经营会碰到很大的风险和困难。 因此，我司认为，五星级酒店的体量能够满足项目自身配套需要即可。 1、由发展商投资兴建，通过全球招标及我司的酒店招商平台，招募全球知名酒店管理集团，以租赁的方式（一般租期为20年左右）交给酒店管理公司管理。或以毛坯建筑的方式售卖给酒店管理集团，重庆在高端酒店的入驻政策上，有减免或其他正常优惠，据我们了解，每平方政府可补贴1000元。 2、由发展商投资兴建，装修、自营。可聘请酒店管理公司委托管理酒店。是由于修建酒店的投入大，只能以发展商自持物业的形式存在，因此，我们建议，五星级酒店应小体量、精品定位的角度进行设计和修建。 解决之道 高层公寓 体量：120000㎡ 他们在哪里？ 他们在重庆200多万㎡的写字楼里。 已入驻写字楼体量统计 202.8 总计 38.1% 77.2 渝中区 17.2% 34.9 渝北区 7.9% 16.0 沙坪坝区 3.8% 7.7 南岸区 9.9% 20.1 九龙坡区 18.9% 38.4 江北区 5.1% 10.3 高新区 　百分比 办公面积（万平方米） 区域 目前重庆市主城区已投入使用的写字楼共计202.8万平方米，渝中区作为重庆市CBD中新，其写字楼物业所占比例最大，为38.1%。江北区作为城市发展的又一重心，其办公物业发展迅速，目前所占比例为18.9%。 重庆市主城区写字楼入驻企业分析 0.9% 7.3% 29.9% 33.8% 28.2% 面积占比 4.8% 22.6% 10.8% 21% 40.8% 数量占比 40以下 40~100 500以上 200~500 100~200 面积范围 重庆市主城区写字楼租户中，租赁面积在套内100-500㎡的企业所占比例最大，达62%，500㎡以上的企业占10% 将个数换算成为面积，套内500平方米以上的企业所占面积比例较大，所占比例达到30%，100㎡-500㎡占62%。 抓住70%的市场需求，我们就成功了一半。 如何根据市场来确定产品？ 用租金反推法进行推算 10% 30% 60% 企业占比 1920㎡ 1440㎡ 573㎡ 384㎡ 192㎡ 3000元/㎡ 1646㎡ 1234㎡ 491㎡ 328㎡ 164㎡ 3500元/㎡ 1440㎡ 1080㎡ 430㎡ 288㎡ 144㎡ 4000元/㎡ 5760000 4320000 1720000 1150000 576000 12年租金支付 80 60 60 40 40 租金 500㎡ 500㎡ 200㎡ 200㎡ 100㎡ 面积范围 拥挤嘈杂的城市中心，办公成本，使得重庆企业对总部基地充满了憧憬。 购买客群结构特征及关注点分析 地段/区域发展规划/升值潜力 ?总价/投资回报/市场出租情况/租金回报 ?产权年限 台湾、上海的投资客居多 ?大型企业的高管 投资客户 总价 ?实用率高 ?办公和居住一体 处在发展阶段，实力不强 ?对租金和物管费很敏感 ?可换可不换，不急迫 初创型企业 ?高性价比 ?形象贴近写字楼、商务配套齐全 ?户型空间可变，能自由组合 ?可24小时办公 ?规模不大，对办公面积要求不高 ?有一定实力 ?对使用成本和租金较敏感 ?对改善环境较急迫 成长型和贸易服务型企业 ?形象高档 ?市中心繁华地段、交通便利 ?配套完善 ?资金雄厚，对租金不敏感 ?要求形象 ?对重庆现有写字楼不满意 大型企业 关注点 特征 客户 客户购买本项目决策评估 对本项目投资意向，视项目投资回报率及出租难易程度而定 总价、投资回报成为购买决定因素 投资客户 总价在100万左右，项目具有竞争优势； 总价100~200万之间园区政策是客户购买的关键因素 总价300万以上，购买意向降低 购买需求不迫切，对企业形象要求不高对物业费和交通成本比较敏感 高得房率及商住一体具有购买吸引力 初创型企业 在200万以下范围内，项目具有竞争优势 ?总价超过200万，客户会考虑办公成本及商务配套成熟度，园区政策是客户购买的关键因素 有改善办公条件的需求，但注重性价比 倾向自由空间组合，可24小时办公，独栋商务更具吸引力 体现企业形象，企业独立冠名具有吸引力 成长型和贸易服务型企业 对本项目购买意向较高 体现企业形象 关注商务配套 大型企业 购买意向评估 对本项目的购买决策 客户 本项目与写字楼对比分析 高密度、低绿化，受功能影响、不宜自住 情景园林、独立花园、可商可住、24小时办公