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粤宝花园营销策划方案 深圳市城市行置业顾问有限公司 目 录 项目基本概况 布吉房地产市场分析 项目优劣势分析（SWOT） 项目定位 营销推广 广告费用预算 项目基本概况 项目位置 粤宝花园位于布吉镇中心地段粤宝路，紧临深惠公路，距布吉关口约1000米，步行至清水河小关口仅需10分钟，坐拥布吉双关口。交通便利，到罗湖闹市中心、火车站最多25分钟车程。本项目（粤宝花园9号楼）则位于粤宝花园小区内。 粤宝花园发展概况 粤宝花园是由深圳市粤宝实业发展有限公司开发，总建筑面积约150000平方米，一期住宅楼98年5月份推出，很快售罄一空。 二期由3、4、8号商住楼组成，分为多层、小高层住宅，建筑面积3万平方米。2002年6月份也全部售完。 本项目属于粤宝花园规划中的9号楼，为二栋连体，18层小高层，总建筑面积为16942平方米，总户数198套。户型从一房到四房，建筑面积36.63—129.79平方米。主力户型为二房、三房，占总套数的83%。2002年10月24日正式开工，预计竣工日期为2003年12月28日 粤宝花园户型分析 1、户型组合： 粤宝九号楼由两栋十八层小高层组成，每座分别有6个平面单位，共计每层12个单位，其中一房一厅2个单位，所占比例约16%，二房（一）二厅4个单位，所占比例约34%，三房二厅6个单位，所占比例为50%，四房二厅仅一套。由此可见，粤宝花园的主力户型以三房、二房为主，面向的也是以居家型、自住型置业客户为主。根据下面的市场分析，粤宝花园的户型定位是比较符合市场的。 2、户型结构： 根据图纸，粤宝花园的平均使用率可达到85%以上，且可以保证比较宽敞舒适的公共空间，并提供了2梯6户较为宽松的居住密度。这在周边同类项目中具有一定的优势。同时，12个平面单位中，7户可以满足“户户朝南”的设计标准，朝北的4户也只是一房一厅及小二房的单位。这样的整体布局符合市场需要，为后期的销售也奠定了好的基础。12个单位中大部份户型结构都比较好，结构方正、设计合理、实用大方，采光通风条件都能够比较好的满足，同时基本上每户的厨房、卫生间都能够达到通风情况好、采光条件好。能够同时满足以上条件，总体来说，粤宝花园的户型设计是比较好的，在周边市场中也具有一定的竞争力。 布吉房地产市场分析 布吉概况 布吉镇位于深圳中部，特区的北侧，东南部通过沙湾和布吉检查站与罗湖区相连，西南部通过梅林检查站与福田区接壤，被誉为罗湖“后花园”，是龙岗区重点开发的四个卫星城之一。全镇总面积86.6平方公里，下辖14个行政村，2001年统计人口逾70万，号称“深圳第一镇”。2001年更是一跃成为广东省第一经济大镇。 布吉的地理位置得天独厚。京九、广深、南平铁路和深汕、布龙公路、机荷高速公路穿镇而过，是内地进入深圳特区的主要咽喉要道。经罗湖口岸距香港仅8公里，交通十分便利。 由于和罗湖唇齿相依的地缘优势，由于四通八达的路网建设，也由于众多不可比拟的先天性基础条件，它多年来一直占着关外置业的半壁江山，吸引着无数港人前往置业，在深圳地产市场上扮演着不可替代的重要角色。 二、布吉楼盘特点分析 可售面积（m2） 销售均价（元/m2） 满庭芳（住） 30811 3000 南景豪庭 10281 3100 龙岭山庄——丽廷豪苑 24725 3800 华昱花园——丽日翠廷 6276 2300 大世纪花园·海天居 23388 3800 阳光花园二期 37843 3500 中加名园二期 13208 3600 翡翠园·山湖居 36923 4000 我爱我家（龙威花园） 29123 3000 总计 212578 3500 2003年新开楼盘面积及售价 楼盘名称 可售面积（m2） 销售均价（元/m2） 金运家园 36000 3300 灏景名苑 46289 3800 〈五〉客户群体特点：二次置业者增加、内销比率上升 从几个代表性楼盘的客户群体构成看，布吉楼盘的置业者中，本地客户约占5-6成，罗湖客户约占2-3成，外销客户占2成左右，部分外销楼盘的港人比例较高，在5成以上。 据统计，2002年布吉在外销市场上的地位上仅次于罗湖，是港人在深圳置业的持热区域之一；在内销方面，布吉置业者自用和投资兼有，其中二次置业的比率上升至35.2％，比2001年的不到20％增长了近一倍，涨幅明显；20－40岁的购房者占到85％，从区域分布来看，除了以往的本地客户群的首次或二次置业外，更多的客户来自于市区。说明布吉越来越得到更广泛人群的认可。 内销比率也逐步增加，以往布吉楼盘大多主打外销，从2002年开始，内销比率急剧上升，外销比率理性下调，深港家庭在此的二次置业比例加大。这与布吉卫星城的战略定位有关，也受到撤关等利好消息