“山海城”营销的的策划案1.docVIP

山海城营销推广方案 广东凌峻房地产策划推广机构 2001年11月14日 策 划 思 路 在本策划案中，系统地阐述了广告策略、公关推广对项目营销的必要性和重要性，从专业的层面体现了营销的本来面目。 本着一切为了销售的策划原则,我们在项目的推广方案中,用专业的态度，从项目形象的建立到项目推广及至项目销售力的实现作了系统的安排，运用营销整合的推广手法，力求把项目塑造成一个科技含量高、人性化的现代专业商城，从更高更远的角度体现未来专业市场发展的趋势，具有前瞻的远见,有助于奠定“山海城”在干货海味市场上的“龙头”地位。特此形成文字报告，供双方沟通后确定。 目 录 一、项目概况及理解 二、SWOT分析 三、项目定位 四、营销策略 五、推广计划 六、项目包装 项目概况及理解 “浩和大厦”（如下称该项目或项目）由浩和房地产开发公司开发，地处一德路与海珠路交汇处，占地约3000平方米，规划设计为22层高商住大厦。其中负二层规划为停车场，建筑面积约为3000平方米；负一层—五层为商场〈暂命名为“山海城”〉，但仅负一层——三层可售，可售面积1万平方米左右，四——五层用作回迁用途；6—22层为住宅，住宅建筑面积为20076平方米，可售面积为14821平方米。 项目所在地一德路是越秀区繁华商业路段之一，是华南地区最大的海味干货专业交易市场，也是海味干货以及包装食品的重要集散地。整条专业街全长500平方米左右，主要以传统的“骑楼”商铺为主。专业街具有十分浓厚的商业氛围，海味干货以及包装食品的批发零售十分活跃。该专业在华南地区乃至全国都有很高的声誉，每年都吸引了国内外无数的客商。 项目所在地紧邻“海中宝”海味交易中心，是专业街内经营海味干货最集中的地段。目前，该路段同类型的竞争对于并不多，因而项目冠以“山海城”之名与“海中宝”相抗衡并无不妥之处，但由于传统旧式商铺仍占主导地位，因而竞争环境并不乐观。 此外，项目所在路段的商业元素较为单一，受行业气候影响很大，商业环境有不可预测之变化，项目周边的交通状况有待完善、商业设施跟不上发展的需要也增加了项目的操作难度。因此，必须以专业的、向前的眼光审视市场，对市场作深入的研究和分析，发掘项目潜在优势，提升项目的售力，最终实现销售力。 一、SWOT分析 为了加深对项目的理解和认识，我司对项目进行了深入的研究分析，对项目分析如下： 1．项目优势分析 地段优势 一德路与海珠路交汇处，是传统繁华商业路段，也是海味干货经营的龙头旺地，具有无比的地段优势。 环境优势 项目所在地段具有浓厚的商业氛围，专业化程度较高，经营项目相对集中，经营品种齐全繁多，拥有便利的水陆交通系统和商品流通渠道，还有大量的客流和相当的固定客户群体，并且有较为完善商务配套和一定的旅游资源如沿江路风景带、五仙观、教堂等。 商业地位优势 项目所在地段一德路有悠久的海味干货经营历史，享有较高知名度，商品的辐射范围很广，在华南地区乃至全国的海味干货市场上有很高的商业地位。 项目自身的优势 项目尚在建设之中，并未产生不良或负面的影响，可控制程度高，尚能够对项目的规划、设计以及配套设施加经修正和完善，可以在商场配套如消防设施、停车场、商务配套等方面超越竞争对手，进而拉开与竞争对手的距离，制造产品差异。此外,项目是华南地区最大的专业市场,在规模上已取得了一定的优势，足以显示项目的“龙头”风范。 2．劣析分析 已有同类型商场率先进入 “海中宝”是该项目的重要竞争对手，两者同质化程度很高，而“海中宝”已于去年年初率先进入市场，已经占领了相当的市场份额，满足了部分的购买欲望和租赁市场需求。 传统临街商铺仍占主导地位 传统商铺主要以邻街商铺为主，经营模式较为成熟，而商场式专业市场存在作业面小，客流单一、分散的问题。因而“山海城”作为新兴的商场，在较短的时间内难以完全取代其地位。 周边商铺的经营状况差异较大 目前的经营状况看，新式商场（以“海中宝”为例）与传统邻街商铺的经营状况有很大的差别，新式商场的部分档口的经营状较差，而邻街铺的经营状况则普遍看好，也影响了部分买家购买信心。 商家定势思维的影响 不少经营海味干货的商家都有一种恋旧情结，其传统的思维方式制约着他们对新生事物的认识并产生抗拒的情绪，这也在某种程度阻碍新式商场的发展，对新商场的聚集人气、提高认知程度都会产生不利的影响。 交通状况 项目所在路段，路面狭窄，车流庞大，经常出现交通堵塞现象，并缺乏停车场，不利于专业市场的快速成长。 3．机会分析 市政规划及城市改造 广州市政府提出“一年一小变，三年一中变”城市改造方案，促进了城市建设及老城区的改造，越秀区政府也出台了《越秀区商贸旅游发展规划（2000年）》，把“一德路专业街”纳入了“四区三带十二街”规划体系，把专业街的建设提升到更高的层次，可以进