不动产估价(成本法1).pptVIP

第五章 成本法 五、成本法的基本公式 开发区某宗地单价 = ×宗地用途、区位等因素修正系数 1、单位面积法 2、单位体积法 3、分部分项法 4、工料测量法 5、指数调整法 （二）建筑物折旧的求取方法 1、耐用年限法 2、实际观察法 3、成新折扣法 4、混合法 直线折旧法(定额法) 定义：假设建筑物在整个耐用年限内每年的折旧额相等。 C--建筑物重新建造成本 S--建筑物预计净残值 R--建筑物残值率 N--建筑物耐用年限 V--建筑物估价时点价格 Dt--建筑物第t年折旧额 D--建筑物年平均折旧额 d--建筑物年平均折旧率 Et--建筑物经过t年后的折旧总额 求取建筑物折旧时应注意的问题： 完好房：十、九、八成新 基本完好房：七、六成新 一般损坏房：五、四成新 严重损坏房：三成以下 危险房：三成以下 （六）现行房屋折旧制度： 各种结构房屋的耐用年限一般为： 1、钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用 房35年，非生产用房60年。 2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。 3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。 4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。 5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。 6、砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。 7、简易结构10年。 第三节 成本法应用举例 * * 第一节 成本法的基本理论 第二节 成本法的评估步骤 第三节 成本法应用举例 第一节 成本法的基本理论 一、成本法的概念 成本法——以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 采用成本逼近法估价求得的价格，称之为“积算价格”。 实际成本----开发建造房地产实际耗费的成本； 客观成本----能对增加房地产的效用起作用的成本。 二、理论依据——生产费用价值原理 买方：愿意付出的价格 重新建造成本，否则自己建造； 卖方：愿意接受的价格 已投入的成本，否则会亏本。 共同点：价格=成本 三、特点： 1、适用范围的限制性，一般适用于新开发的房地产； 2、成本高并不意味着效用和价格高； 3、可为房地产投资者进行可行性分析提供重要依据。 四、适用范围 适用于既无收益又无较多交易的房地产的估价，如学校、图书馆、医院、政府办公楼、部队、公房等公共建筑、设施的估价。尤其适用于新开发房地产的估价。 (一)新开发土地的成本法公式 新开发土地价格=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）×修正系数 新开发土地价格=(土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润)×(1+土地增值收益率)×修正系数 1、土地取得费——取得待开发土地所需的费用、税金等。 根据取得土地的途径不同，土地取得费用分别为： 农地征用费（征用农村集体土地） 城市房屋拆迁安置补偿费（城市拆迁土地） 土地出让价格（土地使用权出让市场） 土地转让价格（土地使用权转让市场） 2、土地开发费——在取得开发用地后进行土地开发所需的直接费用、税金等。 基础设施配套费——七通一平（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面） 公共事业建设配套费用——邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施费用 小区开发配套费 3、投资利息 （1）单利计算方法 投资利息=全部预付资本×利率×计息期 =土地取得费×利率×开发周期+土地开发费×利率×开发周期×0.5 （2）复利计算方法 投资利息=全部预付资本×[(1+利率)计息期-1] =土地取得费×[(1+利率)计息期-1]+土地开发费×[(1+利率)计息期×0.5-1] 4、正常开发利润 （1）采用投资利润率计算 正常开发利润=全部预付资本×平均投资利润率=(土地取得费+土地开发费)×平均投资利润率 （2）采用销售利润率计算 正常开发利润=开发完成后的房地产价值×平均销售利润率 5、土地增值收益 土地增值收益——主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的，由于这种增值是土地所有权人允许改变土地用途或对土地增加投资而带来的，应归整个社会拥有。通常为10%-25%。 土地增