中通时代豪园推广的的策划提案.docVIP

PAGE PAGE １中通时代豪园商业项目整合推广策划提案广州市蓝光通达广告有限公司2006-1-8目录一、聊城商业地产市场二、主要竞争品牌分析三、项目分析1、我们对项目的理解2、项目SWOT分析3、项目定位4、项目发展方向四、推广策略1、推广思路2、推广核心点3、整合推广策略4、推广目标5、阶段推广策略五、媒体整合策略1、推广组合2、推广媒体六、推广计划1、推广时间段2、阶段广告计划七、广告创意表现附件：平面表现八、活动策略示例九、对项目销售、招商及运营的参考建议1、步行商业街成功的关键2、销售建议参考3、招商建议参考4、商业运营建议参考十、服务与收费十一、附件《全程广告推广服务内容》一、聊城商业地产市场1、山东对西部的重视和开发，以及京九铁路的修建极大促进了聊城城市经济的发展，也必然带动房地产业的迅速发展。2、聊城市近几年由于招商政策的放宽、招商力度的加大，整体市场经济发展迅速，尤其是商业市场发展。各个行业如雨后春笋般遍布聊城各处，商业氛围空前浓厚，为聊城新一轮的商业兴旺拉开了序幕。3、随着香江光彩大市场、昆仑超市、新东方广场、五星百货、新科技市场等大型商业的入驻，各街道两旁小商铺的兴起，聊城市的商业经济发展到达巅峰，一些大型商业的相继跟风进入，聊城市的整体商业已出现饱和现象。4、根据调研分析表明，聊城市的商业已经呈现过剩现象，商品经营已过分饱和，许多商贸城已经建好多年，但是招商却迟迟不能到位，铺位空置率较高，资金回笼成为开发商的最大心病，影响了开发商的滚动发展。二、主要竞争品牌分析1、新东方广场：＼新东方广场占地65亩，总建筑面积110000㎡（其中，零售商业面积66000㎡），2003年由裕隆地产完成开发建设。＼目前已引进山东济南人民商场五星百货、温州丽人城、江苏五星电器、银座商城几个主力店。＼2004年元旦开业。＼综合性商业购物中心，多层。＼租金情况：15m2900元/月，100m26000元/月。＼招商非常成功，自开业以来经营情况较好。很大比例情况下成为聊城市人购物首选。＼集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、办公于一体，规划有百货公司、家具卖场，休闲娱乐广场，商务中心、品牌专营店等，＼商品价格：地下商场价格较低，地上商品比较昂贵2、威尼斯购物乐园＼项目位于聊城东城区，东起古运河，西至聊城东城墙，总投资约１０亿元，占地面积８００亩，建筑面积5.8万平方米，性质为购物广场。＼主要建筑有威尼斯小镇、威尼斯花园、威尼斯大道和小城小吃一条街等，集旅游、商业、休闲于一体。＼整个工程将分３期开发。＼实际运营中发挥很大会展功能3、水城中街＼步行街长度： 880米 层数：2、3层组合＼整体租赁状况：较差＼价格：3980元/m2面积：50—1650m2＼租金状况：7月份50m21000元/月、12月份50m2750—800元/月运营＼状况：没有好的品牌店入驻，整体运营情况较差＼所谓聊城人的精神家园，考虑更多娱乐功能4、金鼎商厦＼综合性购物商厦，纯购物性场所，多层＼商品价格：价格都较高，商品比较昂贵＼属聊城百货大楼，传统商业模式的代表各层的经营情况：地下一层：生鲜、副食、蔬菜、百货、工艺品、药品 一层：黄金、珠宝、名表、精品百货、影像制品 二层：精品男装、皮鞋、箱包、衬衣、领带、饰品 三层：淑女装、女正装、女裤、内衣、男裤 四层：牛仔、羽绒、羊毛衫、内衣、羊绒制品 五层：体育器材、儿童用品、家居、运动服饰 六层：儿童娱乐天地、茶馆、咖啡厅、电玩 5、韩国不夜城＼韩占地面积为40亩，总建筑面积4.3万平方米，停车场6000平方米。＼地下一层是食品潮湿，地上三层为不夜城，由娱乐城、女儿城、美食城组成。＼外观设计现代气派，建筑结构均采用框架结构，整个不夜城周围装饰霓虹灯，尽显不夜城金碧辉煌。＼韩国不夜城由韩国独资的聊韩房地产公司开发的大型商业项目，自称是中国首家完全休闲、娱乐、美食中心，开创了中国休闲娱乐行业的全新经营模式。6、新时代商业步行街＼分为步行南街和北步行街：＼南北街长度：均为40—50米＼状况：住宅楼二层商铺＼经营范围：行销机构、网吧、装修公司、电动车等＼经营状况：南街整体经营状况较差，整条街道白天较为冷落，基本看不到消费者，网吧和行销机构效益较好；晚上整条街道被地摊所占据，物业管理不到位。北街整体经营状况一般，行销机构经营状况不错，光顾的消费者较多，而电动车经营状况较差，已有几家电动车经营店面搬迁。＼面积范围：100——200m2＼主力面积：120m2左右＼租赁状况：南街出租率较低，空置率较高，而北街只有几家空铺，出租率较高，租赁情况较好。＼租金状况：南街120m26000——7000元/年，北街120m28000元/年左右＼资金回收状况：除经营状况较好的网吧、行销机构等可以获得收益，其他经营者都亏损，多数电动车经营者经营状况都