中天世纪新城B1B2销售节奏调整及的策略执行建议2009515.docVIP

中天世纪新城B1-B2销售节奏调整及策略执行建议项目背景新售楼中心开放工程进度新售楼中心开放工程进度展示条件5月上旬5月下旬样板房开放5月中旬B1B2具备预售条件水东路导视系统安装沿河景观施工及道路整改沿河景观展示售楼中心装修及包装， 5月下旬须全部完成。 B1B2预售证5月22日前须办到。目标及问题原定目标6月20日前，连廊产品新推+余货：300+101=401套，6月20日前去化80%，约320套。客观条件5月下旬具备样板房、售楼中心、水岸展示条件市场竞争产品市场存量较大，市场竞争白热化。市场同期竞品存量近2000余套。问题：开盘300套，加上余货101套，于6.20前成交320套。这个目标能付实现？市场验证理想去化情况：3月13日—3月25日，中天世纪新城应上市15周年庆，进行促销活动。媒体宣传、价格策略等均执行到位。销售情况：类型总成交总数套数面积金额连廊7810152.58高49四组团小高层1126.36 484717 花园洋房1178.93 856359 合36 102645298 本阶段促销情况分析：价格情况：连廊特价起价3580元/平方米去化情况：日均去化16套；其中连廊日均去化6套，高层日均去化10套。本论连廊推售周期：5月18日——6月20日，共计32天。理想销售速度：32*6=192套，即当促销政策及媒体配合达到3月促销的情况下，能去化192套连廊。开盘300套，加上余货101套，于6.20前成交320套。目标任务不可能完成！目标修正修正原则：最大可能接近原定目标本阶段推售现场支撑优势：具备样板房、售楼中心、水岸展示条件。本阶段建议营销策略目标：达到3月份营销条件效果。修正目标：6月20日前新货开盘成交190套，完成原定目标60%；开盘当月成交250套。完成连廊总货量62%。营销策略B1-B2房源梳理房源情况B1：120套；B2：180套；价值排序B1B2B3，B1价值偏小诠释：理由1.B1与C3之间的楼间距太小，严重影响其价值；理由2.相较B2B3，B1前后景观价值较若；理由3.相较B2为南北朝向，B1存在西晒及通风问题。策略一：高频次亮相，引爆市场 高频次节点营销，引爆市场大规模推广配合开盘开盘最大优惠，每周递减策略二：轻松置业，特价开盘开盘特价，提高性价比B1-B2低开高走，提高B1性价比B1-B2推售计划5月18日5月18日5月305月23日6月66月13时间节点货源安排推售B1推售B26月20推售B4-B7车库推售B1房源：120套目标：5月18日至5月30日，每日成交6-8套5月18日发布B1认筹信息，5月18日开始接受认筹； 5月23日B1开盘。推售B2房源：180套目标：每日15张，共认筹225张，开盘销售140套 6月1日发布B2认筹信息，6月6日开始接受认筹，6月20日开盘。推售车库从5月22日起，推售B4-B7车库。老、新业主8折优惠。策略执行策略一：高频次亮相，引爆市场关键举措一：高频次节点营销，引爆市场55月18日5月30日5月23日推广活动营销节点推广渠道推广主题B1 发售信息发布6.1儿童节活动报纸/电视/电台/网络/户外/水东路形象轻松置业，特价开盘 / 连廊信息+认筹信息+活动信息6月4日6月20日B2 开盘B2 开盘B1开盘B1 开盘6.1儿童节活动信息发布B2 发售信息发布售楼中心开放活动6月6日售楼中心开放营销节点说明：关键举措二：大规模推广配合认筹目的：通过认筹消化部分前期积累客户（等待房源、等待优惠、意向而无打动因素）。竞争对手新货已纷纷入市，且先于本项目，滞留客户选择。垄断市场眼球，提高项目关注度。媒体安排及主题报纸媒体主题规格内容贵阳晚报贵州都市报5月18日 轻松置业，特价开盘硬广B1连廊产品信息+认筹优惠信息+开盘特价信息 优惠后起价3580元/平方米贵阳晚报5月20日 轻松置业，特价开盘硬广B1连廊产品信息+认筹优惠信息+开盘特价信息+车库认购信息优惠后起价3580元/平方米贵阳晚报5月21日 轻松置业，特价开盘硬广B1连廊产品信息+认筹优惠信息+开盘特价信息+车库认购信息优惠后起价3580元/平方米贵阳晚报、贵州都市报5月22日轻松置业，特价开盘硬广B1连廊产品信息+开盘信息（开盘当日优惠信息）优惠后起价3580元/平方米贵阳晚报、贵州都市报5月27日 销售信息发布软文连廊产品信息+销售信息发布贵阳晚报5月29日儿童欢乐谷硬广6.1儿童节活动信息贵阳晚报6月4日 B2加推信息发布硬广B2连廊产品信息+认筹优惠信息+开盘特价信息贵阳晚报、贵州都市报6月5日 轻松置业，特价开盘硬广B2连廊产品信息+认筹信息+开盘特价信息贵阳晚报6月11、12日 售楼中心开放硬广售楼