YC公司翰林苑的项目分析.docVIP

YC公司翰林苑项目分析 1.2项目概况 YC公司翰林苑商住小区，位于焦作市山阳区塔北路与太行路的交汇处.由6 栋框剪结构的商住楼(16层和17层各3栋)、沿街的1栋2层框架结构的商业 裙房、地下车库以及景观、道路、绿地等附属设施等组成。小区建设约计449 个单元户的住宅楼，居住约1500人。 该项目以招商引资进驻焦作，被列为焦作市2008年市重点项目，是焦作旧 城区一个知名楼盘，与他邻近的主要竞争楼盘远大南北苑，其售价平均达3500 元/平方米，翰林苑项目位置没有远大南北苑好，但它却以产品品质，产品的结 构和品牌的推广和创新及物业管理在客户中取得良好的信誉，销售非常火爆， 平均售价达3800元/平方米。主要是因为翰林苑项目从规划设计、户型设计、 园林景观等方面不断推陈出新，注重与其他楼盘制造差异化和品牌化，在营销 服务和质量管理上，将地产文化融入了项目规划设计中，成为焦作市楼盘一亮 点。 2项目内外部环境分析 2.1我国房地产行业现状 目前我国房地产行业存在以下现状: 一、市场发育不良，泡沫化程度较高 据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率， 并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，而中国房地 产的利润率高达30%一40%。由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产 商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现 实。并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出 现了较严重的泡沫。 二、供需结构失衡 目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为: l)是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足， 而高端住房却供给过剩。 2)是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策 重心。 3)是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的交易量供给亦不能满足需 求。 三、房地产业对金融行业依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险。 据统计我国80%左右的土地购置和房地产开发资金是直接或者间接地来自 银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人占全部购房总数的比例高达90%。这 意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上，如果房价泡沫出现，一 些购房者将拒绝偿还银行贷款，而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，这对于 中小地产商更是雪上加霜，随时面临资金链断裂的风险。从而导致我国的银行 业面临巨大的房地产信贷危机，而此风险将直接导致我国的经济波动。 四、房地产市场秩序混乱 我国目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服 务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。 五、房地产行业对经济发展的支撑 一方面是消费者对高房价的怨声载道，另一方面是政府追求的高速增长 GDP。因为地方财政60%的收入来源于房地产的税收和土地拍卖所得，使得各 地政府原本的满足居住需求的土地供给目标让位于自身收入最大化的目标，土 地批租收入成了地方政府预算外资金的主要来源，导致中国己形成独特的土地 财政现象。 六、市场开始走向分化。 一些实力较低的房企正在被洗出市场。一是土地制度方面监管的加强，实 力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是信贷紧缩， 使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股 票来获取资金。三是一些中小房地产不具有品牌竞争力。四是大型房地产更具 有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。 从以上可以看出，房地产行业到了一个发展的关键时期，行业的重新洗牌 不可避免，中小房地产企业未来发展中，若不能找到了自己的市场立足点，走 专业化、品牌化的道路将被清洗出局。 2.2焦作市房地产市场分析 2..2.1焦作市房地产发展概况 一、焦作市经济发展状况 2008年焦作市GDP突破1000亿元，预计达到1020亿元，增长，经济总 量跃上了新台阶;规模以上工业利税总额预计完成337亿元，增长16%，利润 总额预计完成221亿元，增长15%;全社会固定资产投资预计完成625亿元， 社会消费品零售总额预计完成218亿元，增长21%;14.38亿美元，增长16%; 城镇居民人均可支配收入预计达到13150元，增长14.5%城市居民消费支出 2008年焦作市消费品零售总额突破150亿元城乡居民消费能力不断增强，消费 规模持续扩大，消费品零售额在上年较快增长的基础上继续保持快速增长势头。 焦作市实现社会消费品零售总额15082H元，同比增长16.4%，高于全省平均 水平0.9个百分点，增幅居全省第一位;人均社会消费品零售总额达4423元， 居全省第五位;居民消费性支出达6828.3元，同比增长15.8%城镇居民消费 呈六大特征: 1.食品消费仍居首位，消费比例逐渐降低 2.教育文化娱乐消费不断上升，成为居民第二