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人信·阳光青年城二期项目定位报告 合富锦绣地产顾问 2008年7月 一.环境分析 1. 市场环境分析 ⑴ 政策环境分析 ⑵ 市场环境分析 2. 政府规划分析 3. 开发商分析 二．片区市场调研分析 1. 市场分析 ⑴片区竞争情况 ⑵市场供应量分析 2. 竞争楼盘分析 ⑴同区域楼盘分析 ⑵片区重点竞争楼盘分析 3. 综合分析 三. 二期项目分析 1. 二期项目地块分析 ⑴项目四至分析 ⑵交通分析 ⑶配套分析 2. 项目SOWT分析 四. 二期项目市场定位 1. 产品定位 2. 客户群体定位 3. 户型配比建议 4. 建筑风格设计建议 五. 二期销售策略定位 1. 二期销售定价 2. 二期销售阶段 3. 销售策略 一.环境分析 1. 市场环境分析 ⑴ 政策环境分析 自2005年以来，国家对规范房地产市场而颁布了一系列的政策，尤其是进入2007年之后，国家十三次存款加息、提高存款准备金率，上调购买第二套商品房的贷款首付比例及贷款利率等相关政策的出台与实施，再次引起了全国范围内的浓厚观望气氛，并于2007年12月房地产市场进入“冰冻”时期并持续至今，甚至可能还将将持续到2008年年末。 2007年至今重要政策一览图： 通过对国家最近的频繁出手房地产市场我们可以得知，国家旨在通过宏观调控的手段与政策来规范房地产市场，剔除房地产市场的虚假繁荣现象，预防泡沫经济的发生。而不是一味地打压房地产市场。 分析：荆州地处华中区域，是湖北省的地级城市，属于二三线城市，而国家宏观调控政策主要是针对市场投资过热的一线城市所制定的，因此受国家宏观调控政策手段的影响不明显。 ⑵ 市场环境分析 2007年，在整个国家经济和房地产市场的一片热潮之中，楼市实现爆发性增长。在商品房价格整体上涨的同时，销售量也一度突破历史，整体市场呈现需求旺盛、价格平稳上涨的局面。 但是进入2007年12月份之后随着全国性市场低谷的到来，房地产住宅市场进入了冬眠期。直至2008年7月，全国房地产市场仍处于“冰冻”时期，成交均价的虚高、成交数量的每况逾下，都是楼市的低谷时期的表现。这种时期将可能持续到2008年年末。市场走出低谷后，将会呈良性发展，市场将逐渐规范，楼盘品质也将进一步提高。 分析：荆州刚性需求比例比较大，并一直是市场的主要需求，而软性需求比例相对较小，所以受大市场环境的影响不大。 结论：荆州房地产住宅市场刚性需求较大，市场环境良好。 2. 政府规划分析 随着荆沙新区建设拉开帷幕，沙市已明确定位了发展方向：“工业兴市”，沙市区是荆、沙两城区中明确将房地产业作为主导产业的城区，政府的规划支持为房地产提供了良好的政策环境；基础设施的进一步完善，环境改造的进一步深入，道路交通系统的进一步成熟，加快了现代商住城建设的步伐。同时荆州市于06年底提出了“满园计划”，将在未来5年内加大招商引资力度，使开发区加速完善。这将使玉桥开发区在五年内面临企业增多、人口增多，住宅需求量加大的趋势。 目前开发区年纳税在300万以上的企业有77家，主要行业构成为化工、汽车配件、电器等。07年建成投产项目40个，开工建设项目40个，地区生产总值增长了15%，突破了36亿元，财政收入增长达到20%，突破3.6亿元。城镇居民人均收入突破10100元。 鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，2003年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。荆州古城疏散规划07年10月已通过湖北省荆州市规划委员会批准。按照规划，占地4.54平方公里的荆州古城，至少要疏散5万人，使古城内人口数量控制在5.5万以内。这给城外的房地产开发带来了至少15000户的刚性需求，提供了良好的市场环境。 同时自2000年年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。随着居民收入水平不断提高以及消费观念的转变，消费者对商品房的需求也将持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。 结论：根据政府规划，该区域内刚性需求明显增大。 3. 开发商优势分析 湖北人信房地产开发有限公司已发展成为一家大型实力派房地产开发企业。是湖北省本土开发商中的佼佼者，在业内具有良好的口碑和较大的品牌影响力。公司现有职员100余人，是一支富有朝气和开拓精神的团队。湖北人信房地产开发有限公司的愿景是致力于成为华中一流的房地产供应商；致力于成为中国诚信地产的一面旗帜。力求在湖北省的每一个地级市插上一面人信的旗帜，让人信品牌走向全国，为改善、提高更多人的人居品质而努力奋斗。 人信公司进入荆州房地产市场将利用公司的专业能力和品牌影响力极大的推动荆州市场的发展。其在荆州开发的地产项目人信·阳光青年城一期在市场已经产生了一定的影响力