江西九江鹤问湖1号项目全程营销策划提案_151PPT_2010年.ppt

项目本体资源与影响条件评价：处于鹤问湖东北片区交汇处，项目周边有较好的湖景资源，是未来市政重点打造休闲、居住区域 项目界定 目标：为企业在房地产行业的持续发展奠定品牌、资金和人才基础；打响九江市第一炮 二、问题结构化 营造主题化中心较大规模园林，打造九江市高档社区，做出气势冲击客户感知，并提升客户空间开阔感。 本项目所处位置与鹤问湖相邻，在该地段营造大型中心园林，引湖入景，可凸显楼盘给予客户的高附加值，提升楼盘整体档次。 此外楼盘的中心园林必须主题明确，打造出气势，给到客户以震撼效果。 在非水系的其它地方，打造小规模精致园林，小规模精致园林的价值体系——空间、精细及生活情趣。 适当堆土，营造高低起伏的落差感，充分利用坡度制造下沉、台地落差来打造立体园林，同时通过灌木、乔木做立体绿化，丰富社区空间感 用花、草、树、木、石、水等设置休憩广场、道路、亭廊，运用小品点缀提升档次，营造新生活体验；同时在园林中增设游乐场所，提高可参与性 充分利用底层架空进行绿化，打通景观视觉通道，延伸绿意入户 多个驻留空间分散排布，可供少数人逗留，可与小品和植被结合，相映成趣 植被多样性，富于变化，体现景观的立体感和层次性 充分利用园林空间和架空层，打造休闲运动设施 泛会所空间——借助园林一角或架空层区域，实现会所功能 泛会所功能——满足基本的休闲娱乐功能 本项目物业管理体系建立的三大核心要素：安全、品牌、品质 三大核心要素的落实关键点 建议提供周全的物管，同时重心放在提高服务质量上 6.在控制成本的前提下，发展生态节能住宅 7.新风系统 外墙保温系统 外窗保温系统 1. 项目本体分析 2. 开发目标及问题解析 5.项目优化建议 6. 项目营销攻略 3. 市场竞争格局分析 4. 项目定位 新城大盘推广的三大关键 目前中国的“新城大盘”在运营上，针对项目营销推广，普遍认同的推广三大要点是： 一、整体推广要点 第一、如何推广项目的整体价值及实现整体价值最大化 第二、如何解决大体量盘整体推广与分期推广问题 第三、项目品牌形象与企业品牌形象的互动 城市大盘体形象作为整个推广的基调. 第一个关键解决办法 一、整体推广要点 控制整体推广和分期推广之间的节奏。 第二个关键解决办法 初期通过企业品牌建设产品形象，后期通过产品品牌提升企业品牌。 第三个关键解决办法 二、项目整体推广语 成熟生活 一步到位 根植九江 放眼未来 后期发展 鹤问湖畔，唯美江南 豪门领地 一席尊天下 中期运用 一城秀色半城湖 尊贵之上 鹤舞浔阳 早期引导 三、项目总体营销策略 良好的产品优化，展示核心竞争优势 聘请优秀的物业管理公司，解除客户后顾之忧 立足九江市，调动九江市乡镇资源，辐射周边，远交近攻 价格促动，以较有竞争力的价格，吸引周边客户 形象上的挑战者，策略上的领跑者，最优纯板式多层形象 第一展示，通过展示提升品牌优势 第二口碑，突出项目各种优势，让大众以布道者身份传播 产品策略 竞争策略 品牌策略 把握客户需求，刺激客户购买 客户策略 快、狠、准 强势推广 极致展示 精准渠道 拓展客户 核心目的 重塑价值体系保证价格 保证短时间内达到热销 保证快速热销 核心问题：在营销上如何引领客户居住需求领导市场实现快速销售目标？ 分问题1：如何在短时间内建立高认知度？ 分问题2：如何在开盘后使项目在短时间内达到热销？ 分问题3：如何通过营销使项目建立市场影响力并保持快速销售？ 分问题4、如何在保证热销基础上实现最终溢价 快速建立第一形象 四、项目营销策略要诀 扩散影响力 多渠道扩散 + 巩固影响力 品质验证 事件营销 + 建立影响力 价值展示 + + 价值体验 第一步：首次开盘（2010年10月上旬） 建立影响力——建立项目精致形象和价值体系，引导客户进行价值感知 销售目标：平开高走，锁定前期积累客户开盘1个月内完成30-50套任务； 第二步：开盘持续（2010年12月下旬） 建立影响力——开盘持销3月底前完成50-80套任务； 第三步：扩散影响力（2011年3月）——大众传播，大范围扩散 销售目标：1月—3月下旬达到总销售150-180套 第四步：巩固影响力（2011年5月）——通过印证项目优势来维持和巩固项目的影响 销售目标：11年10月达到销售260-300套 精准传播 圈层营销 五、策略实施阶段及目标分解 此时间为虚拟时间，需根据项目工程进度 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 10月 预售条件节点 150-180套 重要节点展示节点 12月二次开盘 10年10.15售楼处开放 12月下旬260-3