中国房地产发展空间模型的研究.docVIP

中国房地产市场发展空间模型研究核心观点：　　1、城市化与人口红利造就房地产持续性旺盛需求。自住性需求是我国房地产市场最大的需求，也是我国房地产中长期持续景气的基石。本栏目文章延时1小时推出，如需查看即时文章，请购买顶点财经摇钱术智能财经终端　　根据我们对未来住宅需求量的分析，我们预测，未来每年新增住宅持续性需求在7.64～8.98亿平方米以上。　　2、短期内供给不能满足需求。我们对2007年的住宅供给进行了分析，2007年住宅供给约为4.7亿平方米，2008年住宅供应量约为5.7亿平方米，供需缺口明显，供需矛盾短期内仍将持续。如果房地产投资继续保持高速增长，供需矛盾将趋于缓和。　　3、调控可能引起短周期波动，而不改我国房地产长周期景气。调控改变人们的心理预期，延缓需求的释放，改变住房结构，影响房地产业发展的节奏与短期波动；但不改变房地产行业的长周期景气。　　4、房价仍将高位运行。中国的城市化是一个长期的过程，土地资源的稀缺性也会日益突出，供需矛】盾仍然是决定房价的主导因素。个别城市房价的短期波动不应成为我国房地产行业拐点的判断标准。我们认为：土地与房地产价格仍将保持上涨态势，但增速趋缓。　　5、地产股的反击，蓄势而发。从中长期的战略视角思考我国的房地产业，不容置疑，房地产业仍然是我国最具有成长性的行业之一。我们坚定看好房地产股2008年及中长期的表现.6、投资建议：我们认为，2008年年初是建仓地产股的良好时机。建议逢低买入并持有开发类龙头企业，我们首推万科和保利地产。其它重点推荐公司有招商地产、金地集团、泛海建设等。建议密切关注政策面变化及房地产市场运行情况。??? 1需求到底有多大？　　1.1自住需求??? 自住需求是我国房地产市场最大的需求，也是我国房地产中长期持续景气的基石。我国的人口因素与城市化是我国住宅自住需求旺盛和持续的两大决定性因素。摇钱术：锤炼黑马品种　　人口因素决定了我国房地产市场刚性需求的空间和可持续性。根据国家统计局数据，2005年底我国0-14岁人口比例20.2％，15-64岁人口比例72.2％，64岁以下人口92.4％。就世界范围而言，我国人口结构是属于偏年轻的人口结构。??? 我国人口增长率自1987以来一直呈明显下降趋势，2006年我国人口自然增长率为5.28‰。我们假设中国人口在2030年自然增长率为0，每年人口增长率平均下降0.22‰，我们在下面的需求分析中以此为假设（表1）。??? 世界城市化发展有一个共同规律——“纳瑟姆曲线”（S型曲线）：当城市化水平在30％以下时，代表经济发展势头较为缓慢的准备阶段；当城市化水平超过30％时，第一个拐点（A点）出现，经济发展势头极为迅猛，城市化处于高速阶段；当城市化水平继续提高到超过70％之后，出现第二个拐点（B点），经济发展势头再次趋于平缓。摇钱术：曝光主力最新操作动向??? 我国的城市化进入高速发展阶段的中期。我国的城市化水平2006年末为43.9％，进入城市化高速发展进程之中期。我国幅员辽阔，各个省（市）的城市化情况差异性较大，与各省的经济发展高度相关。上海（89.1％）、北京（83.6％）、天津（75.1％）的城市化水平最高，已经超过70％。除西藏（26.7％）、贵州（26.9％）、云南（29.5％）外其它省份城市化水平均处于30％～70％，大部分省市处于加速发展的起步阶段，随着我国经济的高速发展，未来房地产市场需求空间将迅速释放。摇钱术：曝光主力最新操作动向??? 根据我国的人口结构与城市化进程，我们可以估算出每年新增的自住性住宅需求量（表1）。在此，我们以每年增加1.20％的城市化速度估计未来的需求空间。顶点 财经　　1.2拆迁需求??? 根据建设部综合财务司、住宅与房地产业司《2005年城镇房屋概况统计公报》，2005年底我国城镇住宅建筑面积107.69亿平方米，2006年住宅竣工面积分别为4.33亿平方米，以此计算，2006年底城镇住宅建筑面积112.02亿平方米（以06年底城镇人口计算，2006年年底我国城镇居民人均住宅建筑面积为19.41平方米）。我国的建筑设计使用年限为50年，我们假设这些建筑将在50年内逐步拆除，由此每年将拆除2.24亿平方米，我们以1.5～2倍的补偿面积计算，则每年新增拆迁需求3.36～4.48亿平方米。　　1.3改善需求与投资需求??? 生活水平的提高、财富的积累、购买力的增强，改善性住房需求比例将逐步提高。基于我国地少人多的国情，政府对于投资性住宅地产政策性抑制，而另一方面，房地产商品具有投资品和抵御通胀的性质，尤其是在人民币升值背景之下，在进行需求分析时我们应当考虑合理的投资需求。我们假设以城镇居民人均居住面积年增长2％的速度考虑改善需求和投资需求。　　1.4结论??? 基于以上分析与假设，我们对住宅总需