博思堂·观澜豪园.pptVIP

2002.1月 BIRTHIDEA博思堂 假日赛维纳 Savannah Holiday 整合市场攻击建议 Strategy Ad. Planning [一定要市场化] 一、为什么一定要市场化？ 1、通路是目前最大的障碍。观澜高尔夫非常有名气，观澜乡村俱乐部也非常有名气，但如果问到观澜地产，至少深圳很少有人了解，更少人会产生冲动（如果让他站在 高尔夫球道，冲动感会完全不同），观澜地产与市场存在非常明显的隔裂；如果没有目标群（核心层深圳、覆盖群香港、辐射群珠江三角洲）的了解，购买就缺少必要的前提和氛围； 2、规模一定需要市场的支持。观澜未来是Mall的形式--观澜高尔夫城，其地产也是规模性，因而 其需要更多的目标群支持，而不仅仅是高尔夫及网球族的支持，所以 其必须市场化，寻求更多的目标群才足以支持地产的规模量； 3、竞争的核心是品牌的价值。如果要实现规模量的地产开发，竞争就必须具有强大的感染力和永 续的品牌动力；而从目前状况来看，观澜地产与观澜高尔夫的品牌价值存在完全背离，观澜高尔夫的品牌价值并没有完全展现出来； [判断]： * 无论从目标群的锁定、市场的支持力及竞争优势来看，观澜豪园及假日赛维 纳都必须首先实现市场化，并逐步积累目标群，形成规模性购买群体； 二、市场化指标1：进入市级热点 1、深圳地产的竞争局势总是由政府决策的，政府的目标在于卖地，卖地只有动新区才有土地，新区只 有成为热点区域才能值钱，深圳地产的市场热点也由此而产生； 97年 98年 99年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 * 欧风一条街 * 福强路南中心区 * 滨海大道南山片区 * 新中心区核心 * 填海地滨海片区 * 2.9平方公里地王 *龙华片区 * 盐田片区 [解局]：* 深圳市区内在2002年开始地王出台后已经没有地了，2003年启动的龙华片区是 最近观澜豪园的深圳市级概念的市场大热点，天时非常难得，一定借政府大势 全面启动市场化； 三、市场化指标2：进入地产领袖品牌 万科地产 华侨城地产 招商地产 天健地产 * 万科四季花城 * 普托菲罗镇 * 阳光带海滨城 *天健阳光华苑 * 万科金域蓝湾（N） * 招商海月二期 * 天然居 * 万科金色家园 * 花园城 * 天健名苑 * 万科温馨家园 * 雍华府 振业地产 建设控股 中海外 * 星海名城 * 新新家园 * 中海华庭 * 翠海花园 * 宝珠花园 * 中海阳光棕榈滩 [解局]：深圳目前的市场竞争是领导品牌的竞争，尤其是买家选择高品质物业质变点， 因此，对于观澜豪园及假日赛维纳一定要进入深圳地产领袖品牌阵营，才能 够取得的认同感； 四、市场化指标3：建立代表性兵团 4 龙华兵团 *万科四季花城 *中海怡翠山庄 5 深南路兵团 2 香蜜湖兵团